合筆分筆同時申請の不動産実務・効率的な分合筆登記の手続き

合筆分筆同時申請の実務手続き

合筆分筆同時申請の法的根拠と概要

不動産登記規則第35条第1号により、土地の一部を分筆してこれを他の土地に合筆する場合、分筆登記と合筆登記を一の申請情報によって申請することが認められています。この制度は「分合筆登記」と呼ばれ、不動産業界において効率的な土地整理の重要な手法となっています。
従来の手続きでは、まず分筆登記を行い新しい登記記録を作成した後、すぐに合筆登記で同記録を閉鎖するという非効率な状況が生じていました。分合筆登記により、この問題が解決され、登記所の事務負担軽減と申請人のコスト削減が実現されています。
🔍 実務での活用例

• 土地の境界調整における効率化
• 相続前の土地整理における時間短縮
• 開発事業での土地区画整理の簡素化

合筆分筆同時申請の具体的手続きの流れ

分合筆登記の申請は、以下の段階的な手続きで進行します。まず、法務局や市役所での資料調査を実施し、対象土地の登記事項証明書、公図、地積測量図を取得します。この段階で、合筆の制限事項をクリアしているかの確認が重要です。
次に現地調査を実施し、物理的な現況確認を行います。土地の境界確定、隣接地との境界確認、測量作業が含まれます。この調査により、申請に必要な正確な図面作成の基礎データを収集します。
申請書類の準備段階

• 委任状の作成
• 土地の権利書の準備
• 印鑑証明書の取得
• 必要に応じた追加書類の確認

申請方法は窓口申請、郵送申請、オンライン申請の3つから選択できます。郵送申請の場合は「不動産登記申請書在中」と記載した書留郵便での送付が必要です。

合筆分筆同時申請での登録免許税と費用効果

分合筆登記の大きなメリットの一つが、登録免許税の削減効果です。通常の分筆→合筆の手続きでは、分筆登記で2,000円、合筆登記で1,000円の合計3,000円が必要です。しかし、分合筆登記では登記完了後の土地1筆につき1,000円の計算となり、2,000円で済みます。
この費用削減効果は、複数の土地を扱う不動産業者にとって大きなメリットとなります。年間数十件の土地整理を行う事業者では、数万円の費用削減が可能です。

💰 費用比較表

さらに、手続き期間の短縮により、事務コストや時間的コストの削減効果も期待できます。通常2回の申請手続きが1回で完了するため、業務効率が向上します。

合筆分筆同時申請での担保権・地役権への対応

分合筆登記において、対象土地に担保権や地役権が設定されている場合の対応は重要な実務ポイントです。担保権（抵当権、質権、先取特権）が設定されている土地の分筆では、共同担保目録の添付が必要となります。
共同担保目録は、同一債権の担保として複数の不動産に設定された抵当権を管理するための書類です。分筆により土地が複数筆になった場合、それぞれが同一債権を担保することを明確にします。
地役権設定土地での注意事項

• 地役権証明情報の添付が必要
• 地役権設定範囲を証する地役権者作成の情報
• 地役権者に対抗できる裁判情報の提供

これらの書類準備は、地役権者の意思確認を図るためであり、登記申請に地役権者が含まれていない場合の重要な手続きです。不動産業者は事前に権利関係の調査を徹底し、必要書類の準備を計画的に行うことが求められます。

合筆分筆同時申請の実務上の注意点と制限事項

分合筆登記には複数の制限事項があり、実務では事前の詳細な確認が不可欠です。合筆の基本条件として、所有者の同一性、地目の統一、隣接性が必要です。地目が宅地と田など異なる土地同士は合筆できません。
特に注意すべきは国有地との合筆です。合筆しようとする土地に国有地が含まれる場合、合筆とは別の様々な手続きが必要となり、大幅な期間延長が生じる可能性があります。
実務での確認ポイント

• 登記名義人の同一性確認
• 地番の隣接性の確認
• 地目統一の可能性
• 担保権設定状況の調査

地域によっては登記所が一の申請情報による申請を受け付けていない場合もあります。事前に管轄法務局への確認が重要です。また、すべてのケースで分合筆登記が有効とは限らず、別々申請の方がスムーズな場合もあります。
測量の必要性についても注意が必要です。分筆には通常測量が必要ですが、合筆では既存の地積測量図が整っていれば改めて測量する必要がありません。しかし、分合筆登記では分筆部分の測量が必要となるため、専門的な測量技術が求められます。
不動産業従事者は、これらの制限事項を十分理解し、土地家屋調査士との連携を図りながら適切な手続きを選択することが重要です。案件の特性を見極め、最適な登記手法を提案する専門性が求められています。