旧耐震基準新耐震基準違いとは建物耐震性の法改正歴史

旧耐震基準新耐震基準違いとは

旧耐震基準制定の歴史と背景

旧耐震基準は1950年に制定された建築基準法に基づき、30年以上にわたって運用されてきた建築物の耐震に関する基準です。この基準は「建物の自重の20%に相当する地震力」に対して許容応力度計算を行い、構造材料の許容応力以下とする耐震設計法が定められていました。
旧耐震基準の特徴は以下の通りです。

• 対応地震レベル：震度5程度の中規模地震で倒壊・損傷しないことを基準
• 設計手法：単段階設計による構造計算
• 適用期間：1950年から1981年5月31日までの建築確認取得物件
• 基本思想：10年に一度程度発生する中規模地震への対応

この基準では震度5強を超える大規模地震に対する明確な規定がなく、震度6や震度7の地震に対しては十分な安全性が確保されていませんでした。そのため、1978年に発生した宮城県沖地震（マグニチュード7.4、最大震度5）では、死者28名、建物の全半壊7,400戸という甚大な被害が発生し、より厳格な耐震基準の必要性が認識されました。

新耐震基準改正による法的変更点

新耐震基準は1981年6月1日から施行された建築基準法の改正によって導入されました。この改正により、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という2段階の設計検証が義務化されました。
新耐震基準の主要な変更点。

• 2段階設計の導入
• 一次設計：中小地震（震度5強程度）での軽微な損傷に留める
• 二次設計：大地震（震度6強～7）での倒壊・崩壊を防ぐ
• 地震力の算定方法の変更
• より実際の地震動に近い計算手法の採用
• 建物の固有周期を考慮した設計
• 構造部材の靭性確保
• 一定規模以上の建物では構造物の粘り強さを確保
• 応力集中を避ける設計思想の導入

国土交通省の資料によれば、昭和56年以前に建築された建物は耐震性が不十分なものが多く存在するとされており、新耐震基準による改正の重要性が示されています。

旧耐震基準新耐震基準構造設計の技術的相違

構造設計における両基準の技術的な違いは、設計思想と計算手法の根本的な変更にあります。旧耐震基準では静的な地震力に対する許容応力度計算のみを実施していましたが、新耐震基準では動的な地震応答を考慮した設計手法が採用されました。
計算手法の比較

項目	旧耐震基準	新耐震基準
設計段階	1段階設計	2段階設計
対象地震	震度5程度	震度5強～震度7
地震力算定	建物重量の20%	建物特性を考慮した算定
応答計算	静的計算のみ	動的応答解析も可能

構造材料への要求性能
新耐震基準では、構造部材に求められる性能が大幅に向上しました。具体的には。

• コンクリート構造：帯筋の配置間隔の密化、継手部の強化
• 鉄骨構造：接合部の溶接品質向上、耐力接合の採用
• 木造構造：筋かいの配置基準強化、金物接合の規定

これらの技術的改善により、新耐震基準の建物は地震時の変形能力と復元力を大幅に向上させています。

旧耐震基準建物の地震被害実態データ

実際の地震被害データを分析すると、耐震基準の違いが被害の差として明確に現れています。平成28年熊本地震における国土交通省の調査結果では、耐震基準による倒壊率に大きな差異が確認されました。
熊本地震（益城町内）での倒壊率

• 旧耐震基準建物：倒壊率28.2%
• 新耐震基準建物：倒壊率10.9%（うち2000年基準適用物件は2.2%）
• 被害の差：約3倍の倒壊率の違い

この結果は、耐震基準の違いが実際の地震時に人命と財産に与える影響の大きさを示しています。特に注目すべきは、2000年に実施された建築基準法のさらなる改正（2000年基準）により、倒壊率がさらに低下していることです。

 

その他の地震での被害状況
阪神淡路大震災（1995年）でも同様の傾向が確認されており。

• 旧耐震基準建物の倒壊・大破率が新耐震基準建物を大幅に上回る
• 木造住宅では築年数と被害の相関関係が明確
• RC造建物でも耐震基準による被害の差が顕著

気象庁の「令和4年（2022年）の地震活動について」によれば、2022年中に国内では震度6強が1回、震度6弱が1回観測されており、旧耐震基準では対応できない規模の地震が現実に発生していることが分かります。

旧耐震基準物件の不動産評価への影響分析

不動産業従事者にとって重要なのは、耐震基準の違いが物件の市場評価にどのような影響を与えるかという点です。耐震基準は建物の資産価値、融資条件、保険料、税制優遇措置など多方面にわたって影響を及ぼします。

 

税制優遇制度の違い

優遇制度	新耐震基準	旧耐震基準
住宅ローン控除	適用対象	耐震基準適合証明書が必要
登録免許税減税	適用	条件付き適用
不動産取得税減税	適用	条件付き適用

保険料への影響
旧耐震基準の建物は地震保険料が新耐震基準の建物より高く設定されています。これは統計的なリスク評価に基づいており、実際の被害データが保険料算定に反映されているためです。

 

融資条件への影響
金融機関の多くは、旧耐震基準の物件に対して以下のような条件を設けています。

• 担保評価の減額または除外
• 融資期間の短縮
• 金利の上乗せ
• 耐震改修工事を融資条件とする場合

市場流通性への影響
旧耐震基準の物件は市場での流通性に以下の課題があります。

• 購入希望者の減少
• 売却価格の下落
• 売却期間の長期化
• 仲介業者による取り扱い敬遠

これらの要因により、旧耐震基準の物件は新耐震基準の物件と比較して、一般的に10-30%程度の価格差が生じる傾向にあります。ただし、立地条件や建物の維持管理状況、耐震改修の実施状況によってこの差は変動します。

 

不動産業従事者としては、これらの情報を顧客に適切に説明し、物件の正確な価値評価を行うことが重要です。また、旧耐震基準の物件については耐震診断や改修工事の提案も含めた総合的なコンサルティングが求められています。