使用権著作権違いを徹底解説する不動産業界向けガイド

使用権著作権違い

使用権と著作権の法的定義の基本的違い

使用権と著作権は、法的な性質が根本的に異なる概念です。まず使用権について理解しましょう。使用権は、主に有体物を物理的に使用する権利を指し、著作権法第30条における「私的使用のための複製」などで言及されます。
具体的には、書籍を読んだり、CDの音楽を聴いたりする行為が「使用」に該当し、これらは有体物である書籍やCDそのものを対象とした行為です。不動産業界では、契約書の閲覧や図面の参照などが典型例となります。

 

一方、著作権は創作者の独占的権利として定義され、「著作権は、創作者または著作権者が特定のアイデアや情報の利用を規制する独占的権利」とされています。これは単なる物理的使用を超え、複製権、公衆送信権、展示権などの支分権を包含する包括的な権利体系です。
💡 重要なポイント： 使用権は「モノを使う権利」、著作権は「創作物を支配する権利」という本質的な違いがあります。

 

不動産業界において、この違いを理解することは極めて重要です。物件写真の撮影者には著作権が発生し、その写真を無断で使用することは「使用」ではなく「利用」に該当し、著作権侵害となる可能性が高いのです。

使用権における利用許諾契約の具体的内容

利用許諾契約は、著作権者が第三者に対して著作物の利用を認める契約形態で、譲渡契約とは明確に区別されます。使用権の観点から見ると、利用許諾契約には独占的利用許諾契約と非独占的利用許諾契約の2つの類型が存在します。
独占的利用許諾契約では、著作権者がその利用者以外の者に対して利用の承諾を与えてはいけない義務を負います。これにより、利用者は事実上の独占的地位を得られます。
非独占的利用許諾契約は、複数の利用者に同じ権利を許諾できる契約です。不動産業界では、物件写真の使用において非独占的利用許諾が一般的で、撮影業者が複数の不動産会社に同じ写真の使用を許可するケースがこれに該当します。

 

📋 契約の重要要素:

• 利用期間の明確化
• 利用範囲の特定
• 対価の決定方法
• 独占性の有無

利用許諾契約における対価の決定方法は、譲渡契約と異なり、継続的な使用料支払いやロイヤリティ方式が採用されることが多く、これが使用権の特徴的な側面を示しています。

著作権における複製権と公衆送信権の実務運用

著作権の中核となる支分権のうち、複製権と公衆送信権は不動産業界で最も問題となりやすい権利です。複製権は著作物を有形的に再製する権利で、物件写真のコピーや記事の転載がこれに該当します。
公衆送信権は、著作物をインターネット等で公衆向けに送信する権利で、ウェブサイトへの画像掲載や電子メールでの配信が含まれます。不動産会社が他社撮影の物件写真をホームページに掲載する行為は、この公衆送信権の侵害に該当する可能性が極めて高いとされています。
著作権法では、「利用」という用語が複製や公衆送信等の支分権に基づく行為を指すのに対し、「使用」は著作物を見る、聞く等の単なる享受行為を指します。この区別は実務上重要で、権利侵害の判断基準となります。
🚨 侵害リスクの高い行為:

• 他社撮影写真の無断転載
• ブログ記事のコピー・アンド・ペースト
• 図面や資料の無許可複製
• メール添付による無断配布

文化庁の解釈では、「使用＝有体物のみ、利用＝無体物も含む」とされており、デジタル化が進む現代の不動産業界では、この区別がより重要性を増しています。

著作権侵害における依拠性と類似性の判断基準

著作権侵害が認められるためには、「依拠性」と「類似性」という2つの要件を満たす必要があります。依拠性とは、侵害者が原作品にアクセス可能で、実際にそれを参考にした事実を指します。
類似性は、原作品と被疑侵害物が客観的に類似している度合いを示します。不動産業界では、物件写真の構図や記事の文章構成において、この類似性が問題となることが多いです。

 

依拠性の認定では、以下の要素が考慮されます。

• 原作品へのアクセス可能性
• 作成時期の前後関係
• 独立創作の可能性の有無
• 作成過程の合理的説明

類似性の判断では、表現の本質的特徴が共通しているかが重要視されます。単なるアイデアや事実の共通性ではなく、具体的な表現形式の類似が必要です。

 

⚖️ 判断のポイント: 偶然の一致なのか、意図的な模倣なのかを客観的に判断することが重要で、証拠保全が争点となることが多いです。

 

不動産業界特有の問題として、同じ物件を複数の業者が撮影した場合の類似性判断があります。建物という同一対象の撮影でも、アングル、光線、構図等の創意工夫により著作物性が認められる場合があり、安易な流用は危険です。

 

使用権と著作権のトラブル予防策と契約書作成のポイント

不動産業界における使用権と著作権のトラブルを予防するためには、適切な契約書の作成と権利関係の明確化が不可欠です。特に、フリーランスや個人開発者との契約では、著作権の帰属を明示することが重要とされています。
契約書作成時の重要ポイントは以下の通りです。
📝 権利帰属の明確化：

• 創作者に著作権が帰属するか
• 依頼者への著作権譲渡の有無
• 利用許諾の範囲と期間

利用可否が曖昧な場合、著作権侵害が発生しやすくなり、トラブルの原因となります。ライセンスが不明確な場合、利用者が誤解して使用し、後に高額な損害賠償請求を受けるリスクがあります。
不動産業界特有の対策として、物件写真撮影時に以下を契約書に明記することを推奨します。

• 撮影写真の著作権帰属
• 使用期間と使用範囲の限定
• 第三者への譲渡・再許諾の可否
• 撮影者のクレジット表示義務

🛡️ リスク軽減策： 自社で撮影した写真のみを使用する、または明確な利用許諾契約を締結した素材のみを使用することが最も確実な予防策です。

 

また、デジタル時代においては、クリエイティブ・コモンズライセンス等の活用も検討に値します。これらのライセンスは、著作権者が一定の条件下での自由な利用を許可するもので、適切に利用すれば法的リスクを大幅に軽減できる可能性があります。