水防法ハザードマップ義務化と不動産取引の重要事項説明

水防法に基づくハザードマップの説明義務化

令和2年（2020年）7月17日に公布され、同年8月28日に施行された宅地建物取引業法施行規則の一部改正により、不動産取引時の重要事項説明において、水防法に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を説明することが義務化されました。
この改正の背景には、近年の大規模水災害の頻発があります。特に2018年の西日本豪雨や2019年の台風第19号など、甚大な被害をもたらした水災害を受けて、不動産取引時においても水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となったことが挙げられます。

水防法に基づくハザードマップの定義と要件

水防法に基づくハザードマップとは、単純に「水害ハザードマップ」という名称のマップが存在するわけではありません。実際には以下の3つのハザードマップを総称したものです：

• 洪水ハザードマップ：河川の氾濫による浸水想定区域を示すマップ
• 雨水出水（内水）ハザードマップ：下水道の能力を超えた雨水による浸水を示すマップ
• 高潮ハザードマップ：台風等による高潮被害の想定区域を示すマップ

水防法に基づくハザードマップとして認められるためには、厳格な要件があります。洪水ハザードマップを例にすると、以下の要件を満たす必要があります：

1. 浸水想定区域の指定：国土交通大臣または都道府県知事による洪水浸水想定区域の指定（水防法第14条）
2. 市町村による作成：市町村が水防法第15条第3項に基づき、避難場所・避難経路等の情報を含めて作成
3. 必要事項の記載：洪水予報等の伝達方法、避難施設、避難経路、要配慮者利用施設等の記載

都道府県が作成した「洪水浸水想定区域図」の段階では、まだ「水防法に基づく洪水ハザードマップ」ではありません。市町村が地域の避難場所や避難経路などの情報を加えることによって、初めて「水防法に基づく洪水ハザードマップ」となります。

水防法義務化における不動産業者の実務対応

宅地建物取引業者は、重要事項説明時に以下の対応が求められます：
必須事項。

• 水防法に基づく水害ハザードマップ（洪水・雨水出水・高潮）を提示
• 対象物件の概ねの位置を明示
• 市町村が配布する印刷物または市町村ホームページから入手可能な最新のものを使用

推奨事項。

• ハザードマップ上の避難所の位置も併せて示す
• 浸水想定区域に該当しない場合でも、水害リスクがないと誤認されないよう配慮

ハザードマップの入手方法として、各市町村のホームページから最新版を入手するか、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」を活用することができます。

水防法に基づかないハザードマップへの対応注意点

重要な注意点として、水防法に基づかないハザードマップも存在することを理解しておく必要があります。例えば：

• 市町村区域内の河川が水防法の対象河川でない場合
• 都道府県知事による浸水想定区域の指定がない場合
• 市町村が独自のシミュレーションで作成したハザードマップ

このような「水防法に基づかないハザードマップ」であっても、重要事項説明書には「無」にチェックを入れた上で必ず添付し、対象物件の所在地を示して説明する必要があります。万一これを怠ると、宅地建物取引業法第47条第1号ニ（重要事項の不告知）違反となり、民事賠償請求や刑事罰、行政処分の対象となる可能性があります。

水防法ハザードマップの法的根拠と行政処分リスク

水防法におけるハザードマップ作成の法的根拠は、水防法第15条第3項に明確に規定されています。市町村は、浸水想定区域等について住民等に周知するため、所定の事項を記載した印刷物（ハザードマップ）を作成する必要があります。
宅地建物取引業者が説明義務を怠った場合の法的リスクは深刻です。宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）の義務違反だけでなく、同法第47条第1号ニ（重要事項の不告知）違反にも該当する可能性があります。これにより以下のリスクが発生します：

• 民事上の損害賠償責任：契約者からの賠償請求
• 刑事責任：業務上過失や詐欺罪の適用可能性
• 行政処分：業務停止処分や免許取消処分

特に、水害が実際に発生し、契約者が被害を受けた場合、説明義務違反による責任追及は避けられません。

水防法改正に伴う市場動向と今後の展望

水防法に基づくハザードマップの説明義務化は、不動産市場に大きな影響を与えています。浸水想定区域内の物件は、従来よりもリスクが明確化され、価格形成にも影響を与える傾向があります。

市場への影響。

• 浸水想定区域内物件の価格下落傾向
• 高台や安全地域への需要集中
• 保険商品への関心増大
• 防災対策を重視した物件選びの増加

今後の展望。
水防法の改正は一度限りではありません。気候変動による水災害リスクの増大を背景に、さらなる規制強化が予想されます。特に、津波ハザードマップの追加や、より詳細な説明義務の拡大が検討される可能性があります。

また、国土交通省では「『わかる・伝わる』ハザードマップのあり方について」という指針を策定し、より効果的な情報伝達方法の検討を進めています。これにより、将来的には現在の説明方法がより厳格化される可能性もあります。
不動産業者としては、単に法的義務を満たすだけでなく、契約者の生命・財産を守るという観点から、積極的な情報提供と適切な説明を心がけることが重要です。水防法に基づくハザードマップの説明義務化は、不動産業界全体の社会的責任の向上を促す重要な制度改正といえるでしょう。