防災対策と災害対策の違いとは？不動産業界から見た実践的なアプローチ方法

防災対策と災害対策の違いとは

不動産業界では、「防災対策」と「災害対策」の概念を正確に理解することが極めて重要です。この2つの用語は日常的に混同されがちですが、実際には明確な違いがあります。
災害対策基本法第2条2項では、災害対策について「災害を未然に防止し、災害が発生した場合における被害の拡大を防ぎ及び災害の復旧を図ることをいう。」と定義されています。この定義から分かるように、災害対策は災害の全段階を包括する概念です。
一方、防災対策は災害対策の一部として位置づけられ、主に事前の予防措置に焦点を当てています。つまり、災害対策という大きな枠組みの中に、防災対策が含まれているという関係性があります。

 

防災対策の基本的な考え方と目的

防災対策は、「災害による被害をゼロにする」ことを理想とした取り組みです。建築基準法に基づく耐震構造の導入、津波対策としての防波堤・堤防の設置、地盤改良工事などが代表的な防災対策として挙げられます。
不動産業界では、以下のような具体的な防災対策が実施されています。

• 構造的な対策：免震構造や制震構造の採用
• 立地選定での配慮：ハザードマップを活用した土地評価
• 設備面での対策：非常用電源設備の設置、防火設備の充実
• 法的対応：建築基準法、都市計画法に基づく安全基準の遵守

しかし、1995年の阪神淡路大震災や2011年の東日本大震災の経験から、完全な被害防止は現実的に困難であることが明らかになりました。想定を超える自然災害が発生する可能性を考慮すると、防災対策だけでは限界があるのが実情です。

災害対策の包括的なフレームワーク

災害対策は、災害発生の全段階を通じた総合的な取り組みを意味します。時系列で分類すると、以下の3つの段階に分けられます：
平常時（災害発生前）

• リスクアセスメントの実施
• 防災計画の策定
• 避難計画の作成
• 備蓄品の準備
• 防災訓練の定期実施

災害発生時（緊急対応期）

• 初動対応の実施
• 避難誘導
• 被害状況の把握
• 関係機関との連携
• 住民への情報伝達

災害発生後（復旧・復興期）

• 被害調査の実施
• 復旧作業の調整
• 事業継続計画（BCP）の実行
• 教訓の整理・共有
• 将来の対策見直し

不動産業界では、特に事業継続計画（BCP）の策定が重要視されています。BCPは災害時における事業継続を目的とし、対象となるリスクは自然災害だけでなく、テロ攻撃やサイバー攻撃なども含む包括的な概念です。

防災対策における減災の役割とアプローチ

近年注目されているのが「減災」の概念です。減災は、「災害による被害を最小限にとどめる」ことを目的とした取り組みで、災害の発生を前提とした現実的なアプローチです。
減災の具体的な取り組み例。

• 情報システムの整備：災害予測・観測システムの構築
• 早期警報システム：緊急速報メールの活用
• 避難体制の確立：避難方法の周知徹底、避難訓練の実施
• 備蓄体制の整備：非常用品の準備・管理
• 地域連携の強化：近隣住民・企業との協力体制構築

不動産業界における減災対策では、以下の点が特に重要です。
リスクマネジメントの強化
物件の立地リスクを詳細に分析し、購入者や借主に適切な情報提供を行うことが求められます。ハザードマップの活用はもちろん、過去の災害履歴や地盤調査結果なども含めた総合的なリスク評価が必要です。

 

コミュニティ防災の推進
単独の建物や物件だけでなく、地域全体の防災力向上に貢献する取り組みが重要です。住民同士の連携を促進し、共助の精神を育む環境づくりが求められています。
政府は2004年の防災白書で減災推進の方針を初めて提言し、「自助」「共助」「公助」の3つの理念に基づく総合的な取り組みを推進しています。

不動産業界特有の防災・災害対策課題

不動産業界では、他の業界とは異なる特有の課題があります。これらの課題を理解し、適切に対処することが効果的な対策につながります。

 

法的責任と説明義務
不動産取引において、災害リスクに関する情報開示は法的な義務となっています。重要事項説明書には、ハザードマップ上の位置や過去の災害履歴などを記載する必要があり、説明不足は後のトラブルの原因となります。

 

物件価値への影響評価
災害リスクは物件の資産価値に直接影響します。適切なリスク評価を行い、価格設定や投資判断に反映させることが重要です。また、災害発生後の資産価値変動も考慮した長期的な視点が必要です。

 

テナント・住民との連携体制
賃貸物件では、所有者、管理会社、テナント間での防災・災害対策の役割分担を明確にする必要があります。定期的な防災訓練や情報共有の仕組みづくりが欠かせません。

 

国土交通省の調査によると、2018年時点での住宅の耐震化率は約87%、多数の人が利用する建築物では約89%となっており、まだ改善の余地があることが分かります。
不動産業界では、単純な建築基準法の遵守だけでなく、津波による溺死リスクなど、多様な災害形態に対応した総合的な対策が求められています。

防災対策と災害対策の統合的な実践方法

効果的な対策を実施するためには、防災対策と災害対策を統合的に捉え、段階的なアプローチを採用することが重要です。

 

第1段階：リスク特定と評価

• 地域特性の詳細分析（地形、気象条件、過去の災害履歴）
• 想定される災害種別の特定（地震、津波、水害、土砂災害など）
• 被害想定の算出と優先順位の決定
• ステークホルダーの特定（住民、テナント、近隣住民、行政機関）

第2段階：防災対策の実施

• 構造的対策の導入（耐震化、免震化、浸水対策など）
• 設備面での強化（非常用電源、防災設備の整備）
• 法的要件の確実な履行
• 保険制度の活用

第3段階：減災対策の構築

• 早期警報システムの整備
• 避難計画の策定と訓練実施
• 備蓄体制の確立
• 地域連携体制の構築
• 事業継続計画（BCP）の策定

第4段階：継続的な改善

• 定期的な見直しと更新
• 訓練結果の評価と改善
• 新しい知見・技術の導入
• 地域との連携強化

滋賀県では、SNSを活用した「しが防災ベース」という取り組みを実施しており、県民が防災に関して情報交換できる場を提供しています。このような革新的なアプローチは、不動産業界でも参考になる事例です。
効果的な対策を実現するためには、地域の特性に合わせたカスタマイズが不可欠です。降水量が多い地域では水害対策を重視し、高齢者が多い地域では避難支援体制の充実を図るなど、地域のニーズに応じた対策の取捨選択が重要です。
また、対応機関ごとの役割分担を明確にし、「自助」「共助」「公助」の連携体制を構築することで、より実効性の高い対策が可能になります。不動産業界では、個人・企業・行政が連携した包括的なアプローチが求められており、それぞれの段階で適切な対策を講じることが、住民の安全確保と資産価値の保全につながります。