中古マンションの固定資産税は、土地と建物それぞれに対して「固定資産税評価額×標準税率1.4％」で計算されます。ただし、実際の税額は軽減措置の適用により大幅に減額される場合があります。
固定資産税評価額は市町村が固定資産評価基準に基づいて決定し、土地については公示価格の70％程度、建物については時価の70％程度が目安となります。この評価額は毎年送付される固定資産税の納税通知書の「課税明細書」欄で確認できます。
中古マンションの特徴として、建物は経年による価値減少が評価額に反映される一方、土地は基本的に減価しないため長期的に安定した税額となる傾向があります。建物の構造や性能が優れていると評価額が上がり、築年数が経過すると下がる仕組みです。
築年数は中古マンションの固定資産税に最も大きな影響を与える要素の一つです。建物の評価額は「再建築価格×経年減点補正率」で計算され、築年数が経過するにつれて評価額が段階的に下がっていきます。
鉄筋コンクリート造の中古マンションの場合、築10年では経年減点補正率が0.7397、築30年では0.3059となり、築45年以降は下限値の0.2で固定されます。これは建物の資産価値の減少を税制上で適切に反映するためのものです。
築30年の中古マンション（鉄筋コンクリート造、専有面積80平方メートル、建物再建築価格3,000万円）を例にすると、建物評価額は3,000万円×0.3059＝917.7万円となり、固定資産税額は917.7万円×1.4％＝12.8万円となります。新築時と比較すると税額は約7割減少することになります。
中古マンションの土地部分には「住宅用地の特例措置」が適用され、固定資産税額が大幅に軽減されます。この特例は住宅の敷地として利用されている土地に対して適用される重要な税制優遇措置です。
軽減措置の内容は以下の通りです。
マンションの場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積で判定するため、ほとんどの物件が小規模住宅用地に分類されます。土地評価額が700万円で面積が200平方メートル以下の場合、700万円×1/6×1.4％≒1.6万円となり、特例なしの場合の9.8万円と比較して約8.2万円の節税効果があります。
なお、中古マンションで土地が所有権ではなく借地権の場合、土地に関する固定資産税はかからないという点も覚えておきましょう。
実際の計算例を通して、中古マンションの固定資産税がどのように算出されるかを見てみましょう。以下は築30年の中古マンションの詳細な計算例です。
物件条件
土地の税額計算
住宅用地特例（小規模住宅用地）適用。
1,200万円×1/6×1.4％＝2.8万円
建物の税額計算
評価額：3,000万円×0.3059＝917.7万円
税額：917.7万円×1.4％＝12.8万円
年間固定資産税額合計
土地2.8万円＋建物12.8万円＝15.6万円
別の事例として、築10年の中古マンション（土地評価額600万円、再建築価格1,000万円）の場合、経年減点補正率0.7397を適用すると建物評価額は739.7万円となり、年間固定資産税額は約11.8万円となります。
これらの計算結果から、中古マンションの固定資産税は築年数と物件価値によって大きく変動することがわかります。購入前には必ず不動産会社を通じて「納税通知書」で正確な税額を確認することが重要です。
建築業界の専門家として、中古マンションの固定資産税を資産価値の観点から考察すると、興味深い傾向が見えてきます。建築構造による耐用年数の違いが税制上の取り扱いにも大きく影響しています。
鉄筋コンクリート造の中古マンションは木造住宅と比較して経年減点補正率の減少が緩やかで、築45年で下限値0.2に達します。これは建物の物理的耐久性が税制上でも評価されていることを示しています。一方で、この特性により長期間にわたって一定の税負担が継続するという側面もあります。
建築業界では、リノベーションやリフォームによる建物価値向上が注目されていますが、これらの工事が固定資産税評価に与える影響は限定的です。大規模な構造変更を伴わない限り、再建築価格の大幅な変更は生じません。ただし、省エネ改修工事などの特定の要件を満たす改修については、固定資産税の減額措置が適用される場合があります。
また、建築業界の視点から見ると、中古マンションの立地条件と建物グレードの組み合わせが長期的な税負担に大きく影響します。駅近の好立地物件は土地評価額が高く設定される傾向にあるため、住宅用地特例の恩恵を最大限活用できるかが重要なポイントとなります。
建築業従事者が顧客に中古マンション購入をアドバイスする際は、初期の固定資産税額だけでなく、築年数による税額の推移と総保有コストを含めた長期的な資金計画の重要性を伝えることが、専門家としての付加価値となります。
