比較方法と種類による不動産評価方法の選び方

不動産評価における比較方法の種類

比較方法における原価法の基本的な種類と特徴

原価法は、対象不動産を現在新たに建築または造成する場合に必要となる再調達原価に着目した評価手法です 。この方法は、土地の造成費用や建物の建築費用を基に、経年劣化や機能的減価を考慮して現在価値を算出します 。
参考）https://ogakan.com/column/269.html

 

原価法の特徴として、建設資材費や労務費などの製造原価に基づいて価格を判断するため、客観性が高く、特殊用途物件や新築・築浅物件の評価に適しています 。
参考）https://tecrowd.jp/column/real-estate-crowdfunding/profit-return-method-in-real-estate/

 

一方で、築年数が経過した物件では減価の適切な設定が困難になり、収益性を反映しにくいという課題があります 。
参考）https://sakata-kantei.com/blog/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E9%91%91%E5%AE%9A%E3%81%AE%E8%A9%95%E4%BE%A1%E6%96%B9%E6%B3%95%EF%BC%9A%E4%BE%A1%E5%80%A4%E3%82%92%E5%88%A4%E6%96%AD%E3%81%99%E3%82%8B3%E3%81%A4%E3%81%AE%E6%96%B9%E6%B3%95/

 

取引事例比較方法の種類と実際の適用事例

取引事例比較法は、対象不動産と類似する不動産の過去の取引事例を収集し、必要な補正を行って価格を求める手法です 。この方法では、事情補正、時点修正、地域要因比較、個別要因比較の4つの修正作業を行います 。
参考）https://fudousan-kantei.info/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E9%91%91%E5%AE%9A%E3%81%AE%E7%9F%A5%E8%AD%98/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AE%E8%A9%95%E4%BE%A1%E6%89%8B%E6%B3%95/%E5%8F%96%E5%BC%95%E4%BA%8B%E4%BE%8B%E6%AF%94%E8%BC%83%E6%B3%95%E3%81%AE%E6%84%8F%E7%BE%A9%E8%A7%A3%E8%AA%AC/

 

具体的な計算式は「比準価格 = 取引事例の価格 × 事情補正 × 時点修正 × 標準化補正 × 地域要因比較 × 個別要因比較」となります 。
参考）https://across-c.jp/blog/investment/standard-price/

 

この手法は、中古マンションや宅地の評価に最も広く使用されており、市場性の高い物件の評価に有効とされています 。特に同一需給圏内での類似取引が豊富な場合には、高い精度で価格を算出できます 。
参考）https://staylinx.jp/contents/317

 

収益還元法における比較手法の種類と計算方法

収益還元法は、不動産が将来生み出す純収益の現在価値に着目した評価手法で、直接還元法とDCF法（ディスカウント・キャッシュフロー法）の2つの種類があります 。
参考）https://estsel.com/satei/entry7.html

 

直接還元法では、年間純収益を還元利回りで除して価格を算出します。計算式は「査定価格 = 純収益 ÷ 還元利回り」となります 。例えば、年間純収益1,000万円、還元利回り5％の場合、評価額は2億円となります 。
参考）https://sakata-kantei.com/blog/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E9%91%91%E5%AE%9A%E3%81%AB%E3%81%8A%E3%81%91%E3%82%8B%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E9%82%84%E5%85%83%E6%B3%95%E3%81%A8%E3%81%AF%EF%BC%9F%E5%9F%BA%E7%A4%8E%E3%82%92%E8%A7%A3%E8%AA%AC/

 

DCF法は、各期間の純収益を割引率で現在価値に割り戻し、それらを合計する方法で、より詳細な収益予測に基づく評価が可能です 。この手法は投資用不動産や事業用不動産の評価に特に有効とされています 。
参考）https://kitakyu-group.co.jp/news/%E5%85%B7%E4%BD%93%E7%9A%84%E3%81%AA%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%9F%BB%E5%AE%9A%E3%81%AE3%E3%81%A4%E3%81%AE%E6%96%B9%E6%B3%95%EF%BC%81%E3%80%8C%E5%8F%96%E5%BC%95%E4%BA%8B%E4%BE%8B%E6%AF%94%E8%BC%83/

 

比較方法選択における物件種類別の適用基準

不動産の種類と特性に応じて、最適な評価手法を選択することが重要です。戸建住宅では取引事例比較法と原価法を併用し、マンションでは主に取引事例比較法を使用します 。
参考）https://f-mikata.jp/sateihouhou-jirei/

 

賃貸用不動産では収益還元法が主体となり、特に安定した賃料収入が見込まれるオフィスビルや店舗ビルでは直接還元法が広く適用されます 。土地のみの場合は取引事例比較法が基本となりますが、造成地や埋立地では原価法の適用も可能です 。
参考）https://nicejoblife.com/post-5320/

 

また、特殊用途物件（工場、学校、病院など）では原価法が主要な評価手法となり、市場取引の少ない物件でも客観的な評価が可能です 。宅建業者が実務で行う価格査定においても、これらの原則に基づいて適切な手法を選択することが求められます 。

比較検討における評価方法の効率的な使い分け手順

効率的な不動産評価を行うためには、物件の特性と市場環境を総合的に判断し、複数の手法を組み合わせることが重要です 。不動産鑑定評価基準では、原則として複数の手法を適用することが推奨されており、各手法の特徴を理解した上で適切に使い分ける必要があります 。
参考）https://shiho3.com/hudousannkannteihyoukakijyun

 

実務では、まず対象物件の種類と用途を確認し、取引事例の有無や収益性の有無を検討します。次に各手法の適用可能性を判断し、最も信頼性の高い手法を主体として、他の手法で検証する流れが一般的です 。
参考）https://sakata-kantei.com/blog/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E9%91%91%E5%AE%9A%E3%81%AB%E3%81%8A%E3%81%91%E3%82%8B%E5%8F%96%E5%BC%95%E4%BA%8B%E4%BE%8B%E6%AF%94%E8%BC%83%E6%B3%95%E3%81%AE%E6%B4%BB%E7%94%A8%E6%B3%95/

 

例えば、投資用マンションの評価では収益還元法を主体とし、取引事例比較法で市場性を確認し、原価法で建物の減価状況を検証するといった複合的なアプローチが効果的です 。このような体系的な比較検討により、より精度の高い不動産評価が実現できます。