専属専任媒介専任媒介違い契約期間レインズ登録報告義務

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専属専任媒介契約の特徴と自己発見取引の制限

専属専任媒介契約は、最も制約が厳しい媒介契約として位置づけられています。この契約では、売主が自分で買主を見つけても、契約期間中は成約することができず、必ず契約した不動産会社を介して取引を進めなければなりません。
具体的な制限内容。

• 売主の知り合いや親戚が購入を希望しても、媒介契約を締結した不動産会社に仲介を依頼する必要がある
• 自己発見取引が完全に禁止されている
• 契約期間中の他社への依頼も不可

この制約により、売主は選択の自由が制限される一方で、不動産会社は確実に仲介手数料を得られるため、より積極的な販売活動が期待できます。専属専任媒介契約を選択する際は、この自己発見取引の制限を十分理解しておく必要があります。

専任媒介契約の自己発見取引と柔軟性

専任媒介契約の最も大きな特徴は、自己発見取引が認められていることです。これにより、売主は不動産会社による販売活動と並行して、自分でも買主を探すことができます。
自己発見取引のメリット。

• 親族や知人に売却する場合、仲介手数料をゼロにできる
• 売主の人脈を活用した売却活動が可能
• 不動産会社を通さずに直接契約できる

ただし、専任媒介契約でも他の不動産会社と重複して契約することはできず、契約できるのは1社のみとなります。また、自己発見した買主との取引であっても、契約書の作成や重要事項説明などの専門業務については、不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。

専属専任媒介契約のレインズ登録期限と報告義務

専属専任媒介契約では、不動産会社に対して厳格な義務が課されています。レインズ（指定流通機構）への登録は、契約締結日から数えて5営業日以内に完了しなければなりません。
報告義務の詳細。

• 1週間に1回以上の業務処理状況報告が必要
• メールや電話など、何らかの方法での報告義務
• 売却活動の進捗状況を詳細に報告

この頻繁な報告により、売主は売却活動の状況をリアルタイムで把握でき、より透明性の高い取引が実現できます。不動産会社にとっては報告業務の負担が大きくなりますが、その分だけ積極的な販売活動が期待できます。

専任媒介契約のレインズ登録と報告頻度の違い

専任媒介契約では、レインズへの登録期限が専属専任媒介契約よりも2営業日長く設定されています。具体的には、契約締結後7営業日以内の登録が義務づけられています。
報告義務の比較。

• 専任媒介契約：2週間に1回以上の報告
• 専属専任媒介契約：1週間に1回以上の報告
• 一般媒介契約：報告義務なし

この違いにより、専任媒介契約では専属専任媒介契約よりもやや緩やかな監視体制となりますが、それでも一般媒介契約と比較すると十分に積極的な売却活動が期待できます。報告頻度の違いは、売主の関与度や情報収集の頻度にも影響を与えます。

専属専任媒介契約における不動産会社の囲い込みリスクと対策

専属専任媒介契約では、不動産会社が売主・買主の両方から仲介手数料を得られる「両手取引」を狙う傾向があります。これにより、物件情報の囲い込みというリスクが生じる可能性があります。
囲い込みのメカニズム。

• 他社からの問い合わせを意図的に断る
• 物件情報を広く流通させない
• 自社で買主を見つけるまで情報を制限する

対策方法。

• レインズの登録状況を定期的に確認する
• 報告内容の詳細を求める
• 複数の不動産ポータルサイトでの掲載状況をチェックする
• 不審な点があれば契約の見直しを検討する

💡 宅建業法では「専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、他の不動産会社からの購入申し込みを正当な理由なく拒否することは禁止されている」と定められており、悪質な囲い込み行為は法律違反となります。

売主としては、不動産会社の売却活動が適切に行われているかを継続的に監視し、必要に応じて契約内容の見直しや契約解除も視野に入れることが重要です。