建物の固定資産税計算と再建築価格の算出方法

建物の固定資産税計算

建物の固定資産税における再建築価格の算出方法

建物の固定資産税計算の基礎となる再建築価格は、評価対象の建物と同一のものを評価時点においてその場所に新築する場合に必要とされる建築費として定義されます。
再建築価格の算出には、構造別の基準単価が設定されており、建物の構造によって価格が大きく異なります：

• 鉄筋コンクリート造：20万円/㎡
• 重量鉄骨造：18万円/㎡
• 軽量鉄骨造：15万円/㎡
• 木造：15万円/㎡

実際の算出過程では、完成した家屋について屋根・外壁・基礎・柱・内壁・天井・建築設備などを調査し、固定資産評価基準に定められる標準評点数（1㎡あたりの単価）を基準として、資材や施工量の違いによる格差を補正します。
📊 計算例
鉄筋コンクリート造で床面積1,000㎡の建物の場合。
20万円 × 1,000㎡ = 2億円の再建築価格
ただし、この価格はあくまで目安であり、金融機関によって設定単価は変わることに注意が必要で、実際には表示価格より安く評価されることが多いのが現実です。

建物の固定資産税における経年減点補正率の仕組み

経年減点補正率は、建築から経過した年数に応じた減価割合を表す重要な係数です。建物は時間の経過とともに損耗し、資産価値が低下するため、この実態を課税上にも反映する必要があります。
🔄 補正率の特徴

• 築年数が古いほど補正率は小さくなる
• 最小値は20％に設定されている
• 構造や種類によって補正率が区分される

経年減点補正率は必ず1.0未満で設定されるため、建物評価額を引き下げる効果があります。しかし重要なことは、20％未満となることはないため、一定の年数が経過すると補正率による評価額の減少は停止するということです。
📈 木造と非木造の違い
例えば、築1年の木造建物では補正率0.80、非木造建物では0.9579となり、構造によって減価の進行速度が異なります。木造建物の方が早く価値が減少し、26年経過時点で0.21、27年以上では0.20で固定されます。

建物の固定資産税における評点制度と評価額算定

建物の固定資産税評価額は、再建築価格に経年減点補正率を適用しただけでは完成しません。最終的な評価額を算出するには、評点制度による調整が必要です。

💡 評点制度の構成要素
評価額 = 再建築費評点数 × 経年減点補正率 × 評点1点あたりの価額
評点1点あたりの価額は、物価水準による補正率と設計管理費等による補正率を反映し：

• 木造：0.99円
• 非木造：1.1円

この制度により、建築費用の高騰や下落などの経済的要素を適切に反映します。「評点1点あたりの価額」は1.0を上回るケースもあるため、物価水準の上昇時には建物評価額を引き上げ、下落時には引き下げる効果があります。
⚖️ 負担調整措置
評価替えを行った場合の「最新の評価額」が「既存の評価額」を上回る場合には、納税者の税負担を考慮し、「既存の評価額」に据え置くこととされています。

建物の固定資産税における3年毎の評価替えシステム

建物の固定資産税評価額は、3年ごとに評価替えが行われる特殊なシステムを採用しています。これは毎年最新価格が公表される公示価格や路線価とは大きく異なる特徴です。
🔄 評価替えの仕組み

• 各市町村から委託された不動産鑑定士が実施
• 固定資産評価基準に定められる標準評点数を3年ごとに改正
• 建築物価の動向を考慮した見直し

評価替え時には、改正後の標準評点数を適用し、新築家屋と同様に新たに再建築費評点数を求めます。見直し後の評価額と前年度の評価額を比較し、見直し後の評価額が前年度を超える場合は前年度に据え置かれます。
📅 評価替えが税額に与える影響
建物の場合、一般的に年数の経過とともに経年減点補正率が引き下げられるため、次第に建物評価額も低下し固定資産税の負担が減少するケースが多いです。しかし、評価替え自体は3年に一度実施されるため、必ずしも毎年のように固定資産税が減少するわけではありません。
⚠️ 注意点
物価水準の上昇により「評点1点あたりの価額」が上昇し、「経年減点補正率」の減少幅を上回る場合には、建物評価額がかえって増加してしまう可能性もあります。

建物の固定資産税計算における建築業従事者向け実践的ノウハウ

建築業従事者として知っておくべき、建物の固定資産税計算に関する実践的な知識をご紹介します。一般的な情報では得られない業界特有の視点から解説します。

🏗️ 設計段階での税務配慮
建築設計時に固定資産税を意識した設計を行うことで、長期的な税負担を軽減できます。特に。

• 構造選択による税負担の違い（RC造とS造の評価差）
• 建築設備の評価対象範囲の理解
• 分棟設計による評価単位の分割効果

💰 再建築費評点基準表の活用法
実際の建築コストと固定資産税評価額には乖離があることを理解し、クライアントに適切な説明を行うことが重要です。再建築費を算出する場合、実際にかかった費用ではなく再建築費評点基準表に記載されている柱や基礎などの構造材および屋根などの評点で計算されます。
📊 税額シミュレーションの精度向上
建物購入価格の70%を固定資産税評価額の概算とする方法は簡便ですが、より精密な計算には：

• 構造別の再建築価格基準の適用
• 地域補正係数の考慮
• 軽減措置の適用可能性の検証

🔧 リフォーム・増築時の評価変更
大規模なリフォームや増築を行った場合、固定資産税評価額の見直しが行われる可能性があります。特に。

• 床面積の変更を伴う工事
• 主要構造部の変更
• 建築設備の大幅な更新

これらの工事を計画する際は、税務上の影響も含めて検討し、クライアントに事前説明することが建築業従事者としての責務です。