停止条件（宅建）基本から実務のポイント

停止条件と宅建業法の基本ポイント

停止条件の効力と成就のメカニズム

停止条件とは、「ある一定の事実が発生するまで、その効力を生じさせない」ことを意味する法律概念です。民法127条1項により「停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる」と規定されています。

 

具体例として「独学で宅建に合格したら、家をあげます」という贈与契約を考えてみましょう。この場合。

• 宅建に合格する → 停止条件
• 家をあげる → 贈与契約の内容
• 合格するまでの間 → 効力が停止

停止条件の特徴的なポイントは以下の通りです。
正当な理由のない解除の禁止
停止条件付契約を締結した後は、正当な理由がなければ解除することができません。契約の効力が発生していなくても、この制限は適用されます。

 

条件成就の妨害に対する措置
故意にその条件の成就を妨げた場合、その条件は成就したものとみなされます。これは民法130条に基づく重要な規定で、条件成就によって不利益を受ける当事者が故意に条件成就を妨害した場合に適用されます。

 

例えば、山林の売却について買主のあっせんを依頼し、売買契約が締結され履行に至ったときに報酬を支払う停止条件付報酬契約において、あっせんした買主との間で売買契約を締結した後、売買代金が支払われる前に第三者との間で売買契約を締結して履行してしまった場合、報酬請求権が効力を生ずることになります。

 

停止条件と他人物売買の規制関係

宅建業法における8種規制の中でも、「自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限」は停止条件と密接な関係があります。この規制は売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合に適用される買主保護を目的とする制限です。

 

他人物売買の原則と例外
宅建業者が自ら売主となる場合、原則として。

• 他人の物件
• 未完成物件

  について契約（予約を含む）することはできません。

   

ただし、例外として以下の場合は契約締結が可能です。

• 他人の物件で業者が確実に取得できる場合
• 未完成物件で手付金等の保全措置をとった場合

停止条件付契約の制限
重要なポイントは、業者間の契約（AC間）が見込・停止条件付の場合はNGとなることです。あくまでもAC間の契約が停止条件付の場合がダメなのであって、AB間の契約に停止条件がついていても関係ありません。

 

業者間取引には8種規制の適用がないため、売主業者・買主業者の場合は見込、停止条件付きの他人物件の契約も可能です。これは実務上重要な区別となります。

 

損害賠償責任の発生
停止条件付売買契約の目的となっている土地や建物を、売主が第三者に売買・譲渡したりすると、売主に損害賠償責任が発生します。これは契約の信義則に基づく重要な責任です。

 

停止条件契約における相続と死亡時の扱い

停止条件付契約における当事者の死亡は、実務上重要な論点の一つです。停止条件付契約した契約者（当事者）が死亡した場合、その地位も相続の対象になります。

 

相続における停止条件説
宅建試験でも出題される胎児の相続において、停止条件説（人格遡及説）が通説となっています。これは胎児が出生したときに初めて相続するという考え方で、以下の特徴があります。

• 胎児のときには相続は発生しない
• 法定代理人が代わりに相続権を行使する必要がない
• 死産の際にも遡及効は生じない

この考え方は解除条件説（制限人格説）と対比して理解することが重要です。解除条件説では胎児の時に相続が発生し、死産だった場合には遡って相続をしなかったことにするという考え方ですが、実務では停止条件説が採用されています。

 

実務上の注意点
停止条件の成否未定の間に当事者が死亡した場合、相続人は契約における当事者としての地位を承継することができます。これは契約の継続性を保つ重要な仕組みです。

 

停止条件妨害による損害賠償責任

停止条件の成就を故意に妨害した場合の法的効果は、実務上極めて重要な論点です。民法130条により、条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができます。

 

具体的な適用例
平成23年の宅建試験問題では以下のケースが出題されました。
「Aは、自己所有の甲不動産を3か月以内に、1,500万円以上で第三者に売却でき、その代金全額を受領することを停止条件として、Bとの間でB所有の乙不動産を2,000万円で購入する売買契約を締結した。乙不動産が値上がりしたために、Aに乙不動産を契約どおり売却したくなくなったBが、甲不動産の売却を故意に妨げたときは、Aは停止条件が成就したものとみなしてBにAB間の売買契約の履行を求めることができる」
このケースでは。

• 条件成就により不利益（2,000万円での売却義務）を受けるB
• 故意に条件成就を妨げた行為
• 相手方Aによる条件成就のみなし

損害賠償の範囲
停止条件の妨害により生じる損害賠償は、契約の履行利益に及ぶ可能性があります。単に条件成就をみなすだけでなく、妨害行為により生じた追加的な損害についても賠償責任を負う場合があります。

 

立証責任
条件成就の妨害については、妨害を主張する側が「故意性」を立証する必要があります。単なる過失では足りず、明確な故意が要求される点に注意が必要です。

 

停止条件と開発許可・建築確認の実務注意点

宅建業法36条は、宅地造成や建物建築に関する工事の完了前における契約締結の制限を定めています。この規定と停止条件の関係は、実務上特に注意が必要な領域です。

 

宅建業法36条の基本構造
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき売買契約を締結してはならない。

 

停止条件付契約の制限
重要なポイントは、開発許可を受けることを停止条件にしたからといって、契約や広告ができるようになるわけではないことです。これは以下の理由によります。

• 販売物件が開発許可申請中での販売活動は法36条違反
• 買主に許可・確認を受けていない旨告知しても違反
• 開発許可・建築確認を受けることを停止条件とする売買契約も違反

実務上の課題
法36条の規制は、以下の課題を抱えています。

• プロ同士の取引をも規制する過剰な側面
• 開発のプロセスにおけるリスク分担の困難
• 事業予定者の離脱リスクの増大

特に買主が宅建業者である場合や、手付金等について保全措置が図られている場合には、規制の合理性に疑問が生じるケースもあります。

 

農地法との関係
農地について農地法第3条第1項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を締結し、それを登記原因とする所有権移転の仮登記を申請する場合には、農業委員会への届出ではなく、3条許可を申請することで足ります。

 

国土法の届出要件
国土法の届出要件を満たす停止条件付契約を締結した場合、契約締結日から起算して2週間以内に届出が必要になります。これは条件の成否に関わらず、契約締結時点で義務が発生する点に注意が必要です。

 

停止条件付契約は、不動産取引における重要な法的仕組みでありながら、複雑な規制体系の中で適切に運用する必要があります。特に宅建業者としては、業法上の制限と民法上の効力を正確に理解し、適切な契約実務を行うことが求められます。