買取保証デメリット｜不動産売却で後悔しないために知るべき注意点

買取保証デメリット

買取保証 売却価格が市場相場より安くなる問題

買取保証制度における最大のデメリットは、売却価格が市場価格よりも大幅に安くなってしまうことです。
不動産会社による買取価格は、一般的に市場相場の70～80%程度に設定されています。これは以下の理由によるものです：

• リフォーム・修繕費用の計上 - 不動産会社が再販売のために必要な工事費用を見込む
• 利益確保の必要性 - 再販売での利益を確保するための価格調整
• 融資コストの負担 - 買取資金調達時の金利や手数料の計算
• 再販売リスクの回避 - 市場変動や売れ残りリスクを考慮した価格設定

具体的な例として、3,000万円の市場価格の物件であれば、買取保証では2,100～2,400万円程度での取引となる可能性があります。この価格差は600～900万円にも及び、売主にとって大きな損失となる場合があります。
また、買取保証の買取価格は契約時点での査定額が適用されるため、売却期間中に地価が上昇しても価格に反映されません。市場環境の変化による恩恵を受けられない点も重要なデメリットといえるでしょう。

買取保証 悪徳業者による不正取引のリスク

買取保証制度には悪徳業者による不正な取引リスクが潜んでいることが判明しています。
悪質な不動産会社は以下のような手口を用いることがあります。

 

価格操作による利益確保 🎯

• 仲介査定額を意図的に高く設定
• 買取査定額を不当に低く見積もり
• 最初から安値での買取を狙った営業活動

販売活動の手抜き 📢

• 魅力的な物件を自社買取したいため積極的に販売活動を行わない
• 広告や内覧対応を最小限に抑制
• 購入希望者への情報提供を意図的に遅延

契約条件の不透明化 📋

• 買取保証の条件を曖昧に説明
• 追加費用や手数料の後出し請求
• 契約解除時のペナルティを過度に設定

このような業者と契約してしまうと、売主は適正価格での売却機会を失い、最終的に大きな損失を被る可能性があります。業者選定時には以下の点を確認することが重要です。

 

• 過去の実績と評判の確認
• 査定根拠の詳細な説明を求める
• 複数社での査定額比較の実施
• 契約条件の透明性の確認

不動産流通推進センターによる調査では、適切な業者選定により売却価格の差が平均200万円以上開くことが報告されています。

 

不動産流通推進センター - 不動産取引の適正化に関する情報

買取保証 契約期間中の売却活動モチベーション低下

買取保証制度では、不動産会社の売却活動に対するモチベーション低下が大きな懸念材料となっています。
通常の仲介売却では、不動産会社は成約価格の3%+6万円（税別）を仲介手数料として受け取ります。しかし買取保証の場合、以下の理由でモチベーション構造に変化が生じます。

 

収益構造の違い 💰

• 仲介成功：手数料収入のみ（リスク有り）
• 買取実行：物件取得＋再販利益（リスク低）
• 業者にとって買取の方が確実な利益確保が可能

販売活動への影響 📊

• 積極的な広告宣伝の削減
• 内覧対応の簡素化
• 価格交渉への消極的姿勢
• 購入希望者への情報提供遅延

実際の事例として、ある調査では買取保証付き物件の平均販売活動期間が通常より30%短縮されており、十分な市場露出が行われていない可能性が指摘されています。

 

対策方法 ✅

• 定期的な販売活動報告の要求
• 広告活動の具体的内容確認
• 内覧件数や問い合わせ状況の把握
• 他社との査定額比較継続

売主としては契約前に販売活動の具体的な内容や頻度について明確な取り決めを行うことが重要です。

 

買取保証 専属契約による選択肢制限問題

買取保証制度では専属専任媒介契約または専任媒介契約の締結が必須となるため、売主の選択肢が大幅に制限される重大なデメリットがあります。
契約形態による制限内容 📝

制限項目	内容	影響度
業者変更	3ヶ月間は契約解除困難	高
価格調整	売り出し価格変更の制約	中
販売戦略	広告方法や販促活動の限定	中
他社査定	他社への査定依頼制限	高

柔軟性欠如による具体的問題 ⚖️

• 市場環境変化への対応遅れ
• より好条件を提示する業者への変更不可
• 売却戦略の中途変更困難
• 緊急時の迅速な対応制約

一方で、買取保証を利用しない場合でも同様の効果を得る方法が存在します：
代替手段の検討 🔄

• 最初は一般媒介で複数社に依頼
• 3ヶ月後に契約を見直し
• その時点で買取業者への切り替え検討
• より高い査定額の業者選択

この方法により、買取保証の利便性は失われますが、より柔軟な売却戦略の立案が可能となります。

 

不動産取引に関する消費者保護の観点から、契約前の十分な検討期間確保が推奨されています。

 

国土交通省 - 不動産取引における消費者保護

買取保証 築年数・立地条件による利用制限の実態

買取保証制度には厳格な利用条件が設定されており、多くの物件が対象外となる隠れたデメリットが存在します。
大手不動産会社の買取保証条件を調査した結果、以下の制限が判明しています。

 

物件種別による制限 🏠

会社名	マンション条件	一戸建て条件	土地条件
東急リバブル	1982年以降・30㎡以上	築30年以内・40㎡以上	40㎡以上
住友不動産販売	1981年6月以降・40㎡以上	40㎡以上	40㎡以上
野村の仲介	築30年以内・30㎡以上	40㎡以上	40㎡以上
三井のリハウス	1981年6月以降・40㎡以上	40㎡以上	40㎡以上

価格制限による除外 💴

• 上限価格：首都圏1億5千万円、地方1億円
• 下限価格：各社査定価格の90%程度
• 評価困難物件は対象外

地域制限の実情 🗾
買取保証サービスは主要都市圏に限定されており、地方部では利用できない場合が多数存在します。特に以下の地域では選択肢が極めて限定的です。

 

• 人口10万人未満の地方都市
• 主要駅から徒歩20分以上の立地
• 市街化調整区域内の物件
• 接道条件に問題のある土地

意外な対象外ケース ⚠️
一般的には売却困難と思われがちな物件でも、以下の理由で買取保証を利用できない場合があります。

 

• 築年数は浅いが専有面積が基準未満
• 立地は良好だが建築基準法の改正前建築
• 価格は適正範囲だが権利関係が複雑
• 設備は充実しているが管理組合の運営に問題

このような制限により、買取保証が最も必要な「売却困難物件」の所有者が制度を利用できない矛盾が生じています。事前の条件確認と代替手段の検討が不可欠です。