管理者権限 宅建業法から区分所有法まで完全解説

管理者権限の基礎知識

管理者権限の法的根拠と範囲

管理者の権限は、複数の法律によって詳細に規定されています。最も基本となるのが区分所有法における管理者の権限です。

 

区分所有法では、管理者は以下の権限を有します。

• 保存行為：建物や設備の維持・保全に関する行為
• 集会の決議の実行：管理組合の決議内容を実行する権限
• 規約で定めた行為：管理規約に定められた特定の行為
• 損害賠償金等の請求及び受領：保険金や損害賠償金の請求・受領
• 訴訟追行権：区分所有者のために原告・被告となる権限

これらの権限は、管理者が区分所有者を代理して行使できる範囲を明確に定めています。特に重要なのは、管理者の代理権に関する制限です。内部的な制限があっても、善意の第三者に対してはその制限を主張できないという規定があり、取引の安全性を保護しています。

 

また、管理者の権限が不足する場合の解決策として「管理所有」という制度があります。これは規約に特別の定めがある場合に、管理者を共用部分の所有者とすることで、重大変更以外の行為を可能にする制度です。

 

宅建業における管理者の代理権限

宅建業法における管理者の代理権限は、主に業務管理者制度の中で規定されています。2021年6月から施行された賃貸住宅管理業法により、200戸以上の賃貸住宅を管理する事業者には業務管理者の設置が義務付けられました。

 

業務管理者になるための要件は以下の通りです。

• 宅地建物取引士の資格を有し、管理業務に関する実務経験が2年以上
• 登録試験に合格し、管理業務に関する実務経験が2年以上
• 特定の移行措置（2022年6月まで）を満たした賃貸不動産経営管理士

業務管理者は以下の権限を有します。

• 賃貸管理業者の業務の管理・監督
• 重要事項の説明と書面の交付
• 契約締結時書面の交付
• 賃貸物件の維持保全
• 家賜等の金銭管理
• 帳簿の備え付け
• オーナーへの定期報告
• 入居者からの苦情処理

これらの権限は、オーナーに対する代理人としての立場で行使されます。特に注目すべきは、業務管理者には管理業者の業務について管理・監督の責任があることです。

 

区分所有法管理者の職務と責任

区分所有法における管理者の職務は、マンション管理の中核を担う重要な役割です。管理者は管理組合の執行機関として、区分所有者を代理する包括的な権限を持ちます。

 

選任と解任の手続き
管理者の選任・解任は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって行われます。重要なのは、管理者を置くことは任意であることです。しかし、実務上はほとんどのマンションで管理者が選任されています。

 

解任については、以下の方法があります。

• 集会の決議による解任：正当な理由は不要
• 裁判所への解任請求：不正な行為や職務に適しない事情がある場合

責任の割合と範囲
管理者が職務の範囲内で第三者との間で行った行為については、区分所有者が責任を負います。この責任の割合は、共用部分の持分割合と同一の割合とされています。ただし、規約で管理費等の負担割合が定められている場合は、その割合が適用されます。

 

管理組合法人の理事との違い
管理組合が法人化した場合、管理者の役割は理事に移行します。管理組合法人になるには、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要です。

 

管理組合法人では。

• 理事の設置が必要的（管理者は任意）
• 監事の設置も必要的
• 理事が管理組合法人を代表

賃貸住宅管理業務管理者の特殊性

賃貸住宅管理業における業務管理者は、従来の宅建士業務とは異なる特殊な権限と責任を有します。

 

業務管理者と宅建士の役割の違い

業務管理者の役割	宅建士の役割
賃貸管理業者の業務の管理・監督	購入者等の利益保護を図る
重要事項の説明と書面の交付	重要事項の説明と書面の交付
契約締結時書面の交付	契約締結時書面の交付
賃貸物件の維持保全	取引対象物件の調査
家賃等の金銭管理	円滑で公正な取引を行う
帳簿の備え付け	信用と品位の維持
オーナーへの定期報告	宅地建物に関する知識能力の維持向上
入居者からの苦情処理	-

重要事項説明の対象者の違い
業務管理者による重要事項説明は、賃貸管理業務を委託しようとするオーナーに対して行われます。説明すべき内容には以下が含まれます。

• 管理報酬の金額や支払い方法
• 家賃などの引渡し方法
• 報酬に含まれない管理業務の費用
• 財産分別管理の方法
• 定期報告について
• 入居者への対応に関する事項
• 契約期間と更新および解除について
• 免責事項

一方、仲介業の重要事項説明は入居者（賃借人）に対して行われ、借地借家法や民法改正への対応も必要です。

 

兼務する場合の注意点
多くの宅建士が業務管理者を兼務することが予想されますが、以下の点に注意が必要です。

• 自社管理物件：仲介業と管理業の両方の立場で対応
• 他社管理物件：説明不足によるトラブル防止のためのチェックリスト作成
• 契約締結時書面：賃貸借契約書と管理業務委託契約書の区別

管理者権限の実務での活用方法

管理者権限を効果的に活用するためには、法的知識だけでなく実務での運用方法を理解することが重要です。

 

権限行使の判断基準
管理者が権限を行使する際の判断基準は、以下の優先順位で考える必要があります。

1. 法律の規定：区分所有法、宅建業法、賃貸管理業法等の強行規定
2. 規約の定め：管理規約や使用細則で定められた内容
3. 集会の決議：管理組合の意思決定に基づく事項
4. 慣例や合理性：これまでの運用実績や合理的判断

権限の制限と拡張
管理者の権限は、規約によって制限または拡張することが可能です。ただし、以下の点に注意が必要です。

• 制限の対外効力：善意の第三者に対しては制限を主張できない
• 拡張の範囲：法律の枠組みを超えた権限付与は無効
• 明文化の重要性：権限の範囲を規約で明確に定める

トラブル防止のための実務対応
管理者権限に関するトラブルを防止するための実務対応として。

• 権限行使の記録化：決議内容や承認手続きの文書化
• 定期的な権限確認：規約改正時の権限範囲の見直し
• 第三者への説明：取引相手に対する権限範囲の明確な説明
• 保険加入の検討：管理者賠償責任保険等の活用

権限移譲と委任の活用
大規模なマンションや複雑な管理業務を行う場合、管理者の権限を効率的に行使するため。

• 専門業者への委任：管理会社や専門業者への業務委託
• 理事への権限移譲：管理組合法人化による理事制度の活用
• 外部専門家の活用：マンション管理士や建築士等の専門知識の活用

これらの実務対応により、管理者権限を適切かつ効果的に活用することができ、マンション管理や賃貸管理業務の質的向上を図ることが可能になります。

 

宅建業従事者にとって、管理者権限の正確な理解と適切な運用は、顧客サービスの向上と法的リスクの回避の両面で極めて重要な要素となっています。