借地権付き建物売却相場の基礎知識と適正価格の算出方法

借地権付き建物売却相場

借地権付き建物売却の基本的な価格算出法

借地権付き建物の売却相場を理解するには、まず基本的な価格算出方法を把握することが重要です。一般的に借地権の売却価格は「更地価格×借地権割合」で算出されますが、実際の取引価格はこの計算式よりも低くなることがほとんどです。
更地価格の算出には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。路線価方式は、国税庁が定める主要道路に面した土地1㎡あたりの価格（路線価）を用いた計算方法で、路線価に土地面積を乗じて算出します。一方、路線価が定められていない地域では倍率方式を用い、固定資産税評価額に所定の倍率を乗じて評価額を算出します。
借地権割合は路線価図に記載されており、地域により異なりますが、多くの地域で60～70％の設定となっています。しかし、実際の売却価格はこの理論値よりも大幅に下回るケースが一般的で、売却先や交渉状況によって大きく左右されます。
売却価格に影響を与える主な要因として、以下が挙げられます。

 

• 土地の立地条件や利便性
• 建物の築年数や状態
• 地主との関係性
• 借地権の種類（普通借地権・定期借地権等）
• 売却の緊急性

借地権付き建物を地主に売却する場合の相場動向

地主への売却は最も一般的な選択肢の一つですが、売却を持ちかける主体によって相場が大きく異なります。
借地人から地主への売却依頼の場合

• 売却相場：更地価格の50％程度
• 譲渡承諾料：不要
• 売却期間：比較的短期間

地主から借地人への買取提案の場合

• 売却相場：更地価格の60～70％程度
• 引っ越し費用等の上乗せ：場合により発生
• 交渉の優位性：借地人側が有利

売却依頼者	相場	特徴
借地人→地主	更地価格の50％	早期売却可能、譲渡承諾料不要
地主→借地人	更地価格の60～70％	交渉優位、諸費用上乗せ可能性

地主への売却の最大のメリットは、第三者への譲渡で必要となる譲渡承諾料（通常、売却価格の3～10％程度）が不要な点です。また、地主であれば借地権の詳細な内容を理解しているため、契約手続きもスムーズに進むことが期待できます。
ただし、地主が買取に消極的な場合は交渉が長期化し、相場よりもさらに低い価格での売却を余儀なくされるリスクもあります。特に借地人側から売却を持ちかける場合は、交渉上の立場が不利になりやすいため、事前の価格査定と戦略的な交渉アプローチが重要です。

 

借地権付き建物の第三者売却における相場と課題

第三者への売却は地主の承諾が必要で、複雑な手続きを伴いますが、適切な価格での売却が期待できる選択肢です。第三者売却の相場は更地価格の70％程度とされていますが、実際には様々な費用が発生します。
第三者売却で必要な費用

• 譲渡承諾料：売却価格の3～10％（地主により異なる）
• 名義書換料：借地権価格の3～5％程度
• 仲介手数料：売却価格×3％＋6万円（上限）
• 各種税金：譲渡所得税等

譲渡承諾料は地主によって大きく異なり、更地価格の10％とする地主もいれば、売却価格に対する10％とする地主もいます。この違いは売却時の手取り額に大きな影響を与えるため、事前に地主との確認が必要です。
第三者売却の課題として、借地権付き建物を購入したい買主が限られる点があります。住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があり、現金購入者や借地権に詳しい投資家が主な買主層となります。そのため、売却期間が長期化する可能性があり、売却価格も市場の需要と供給のバランスに左右されやすくなります。

 

成功事例として、以下のような物件は比較的高値での売却が期待できます。

 

• 駅近の好立地物件
• 築浅または大規模リフォーム済み物件
• 借地権の残存期間が十分ある物件
• 地主との関係が良好で、将来的な地代値上げリスクが低い物件

借地権付き建物の専門業者買取相場と即時売却のメリット

専門業者による買取は、確実性と速やかな現金化を重視する売主にとって有力な選択肢です。買取相場は一般的に更地価格の50％程度とされていますが、物件の状況や業者の再販戦略により変動します。
専門業者買取の特徴

• 買取相場：更地価格の50％程度
• 売却期間：1～2週間程度
• 譲渡承諾料：業者が負担するケースが多い
• 契約不適合責任：免責される場合が多い

専門業者は借地権付き物件の流通に精通しており、地主との交渉や各種手続きを代行してくれます。また、建物の状態が悪い場合でも土地の価値を基準に買取価格を算出するため、建物の解体費用等を売主が負担する必要がない点もメリットです。

 

買取価格を向上させるポイントとして、複数の業者から見積もりを取得することが重要です。業者により得意とする物件タイプや再販ルートが異なるため、価格差が生じることがあります。特に以下のような業者は高値買取が期待できます。

 

• 借地権専門の不動産会社
• 地域密着型で該当エリアに精通した業者
• 再開発案件を手がける開発会社
• 投資用物件として活用予定の投資会社

即時買取を選択する際の注意点として、買取価格が市場価格より低くなることを理解した上で、売却によって得られる現金の使途を明確にしておくことが大切です。相続対策や住み替え資金として活用する場合は、早期現金化のメリットが価格差を上回ることも多いでしょう。

 

借地権付き建物売却時の隠れたコストと節税対策

借地権付き建物の売却では、表面的な売却価格だけでなく、実際の手取り額に影響する様々なコストや税金を理解することが重要です。特に、一般的な不動産売却とは異なる特有のコストが存在します。

 

売却時に発生する主なコスト

• 譲渡所得税：売却益に対して課税（所有期間により税率変動）
• 住民税：譲渡所得に対して課税
• 印紙税：売買契約書に貼付
• 測量費：境界確定が必要な場合
• 建物解体費：解体更地渡しの場合

譲渡所得の計算では、借地権の取得費用の算定が複雑になることがあります。借地権を相続で取得した場合、相続時の評価額を取得費とするか、被相続人の取得費を引き継ぐかにより大きく異なります。また、建物の取得費用と借地権の取得費用を適切に区分することも重要です。

 

節税対策のポイント

• 3,000万円特別控除の活用（居住用財産売却の場合）
• 買換え特例の検討（要件を満たす場合）
• 取得費の適切な算定と必要書類の準備
• 売却時期の調整（所有期間5年超で長期譲渡所得の適用）

意外と知られていない税務上のポイントとして、借地権と建物を分離して売却する場合の取り扱いがあります。例えば、建物のみを第三者に売却し、借地権は地主に売却するケースでは、それぞれ異なる税務処理が必要になる場合があります。

 

また、借地権の売却により地代負担がなくなることで、売却後の生活設計にも影響を与えます。売却代金の運用益と従来の地代を比較検討し、長期的な資産形成の観点から売却の適否を判断することも重要な視点です。

 

特に高齢者の場合、売却により得た資金を安全性の高い金融商品で運用し、定期的な収入を確保する戦略も考えられます。この場合、売却手取り額と運用利回りを慎重に計算し、従来の地代負担と比較した総合的な判断が求められます。