退去命令の法的手続きと正当事由の判断基準

退去命令の法的手続きと実務対応

退去命令における正当事由の判断基準

退去命令を適法に実行するためには、借地借家法で定められた正当事由の存在が不可欠です。正当事由として認められる主な要件は以下の通りです。

 

契約違反による正当事由

• 家賃滞納が3ヶ月以上継続している場合
• ペット禁止物件での無断飼育
• 無断転貸（又貸し）の実行
• 近隣住民への迷惑行為の継続

物件の状況による正当事由

• 建物の著しい老朽化による安全性の問題
• 貸主の自己使用の必要性
• 経済的事情による売却の必要性

重要なのは、軽微な契約違反では正当事由として認められない点です。貸主と借主の信頼関係が破綻していることが客観的に証明できる状況でなければ、退去命令は法的に無効となる可能性があります。

 

退去命令の法的手続きと必要書類

退去命令の法的手続きは段階的に進める必要があり、各段階で適切な書類の準備が求められます。

 

第1段階：事前交渉と督促
まず口頭や書面による改善要求を行い、話し合いによる解決を図ります。この段階では以下の対応が必要です。

 

• 滞納家賃の支払い督促
• 契約違反事項の改善要求
• 連帯保証人への通知
• 交渉記録の詳細な保管

第2段階：内容証明郵便による通知
内容証明郵便は後の訴訟で重要な証拠となるため、記載内容に細心の注意を払う必要があります。

 

• 滞納家賃の具体的金額
• 支払い期限の明確な設定
• 契約解除の予告
• 明け渡し請求の意思表示

第3段階：訴訟提起
明け渡し請求訴訟には以下の書類が必要となります。

 

• 建物の不動産登記謄本
• 固定資産評価額証明書
• 賃貸借契約書の写し
• 滞納や契約違反を証明する証拠書類
• 法人の場合は代表者事項証明書

訴訟費用として、訴訟額に応じた手数料、予納郵便切手代約6,000円、弁護士費用が発生します。

 

退去命令における立ち退き料の算定方法

立ち退き料は借主の経済的損失を補填する目的で支払われる金銭で、明確な法的基準は存在しませんが、実務上の算定方法があります。

 

居住用物件の立ち退き料算定

• 引っ越し費用：10万円程度
• 家賃差額補償：新旧家賃の差額×12～24ヶ月分
• 契約諸費用：敷金・礼金・仲介手数料
• 慰謝料：20～50万円程度

事業用物件の立ち退き料算定
事業用物件の場合、営業損失も考慮する必要があり、金額が高額になる傾向があります。

 

• 移転費用：50～100万円
• 営業休止期間の逸失利益：月商×休業月数
• 従業員への休業補償
• 設備移設・改装費用：数百万円～
• 顧客離れによる営業損失

家賃10万円程度の事業用物件では、1,000万円～1,500万円程度が相場となっています。ただし、貸主の支払能力を超える場合は減額される可能性があります。

 

立ち退き料の支払い時期は、通常、借主が物件を明け渡した後となります。事前支払いによるトラブルを避けるため、明け渡し完了を条件とする契約が一般的です。

 

退去命令の強制執行プロセスと費用

明け渡し請求訴訟で勝訴した場合、強制執行により物理的な退去を実現できます。強制執行は裁判所の執行官が実施し、以下の流れで進行します。

 

強制執行の実施手順

• 執行官による現地調査
• 強制執行の実施日程調整
• 入居者および同居人の退去
• 家財道具の搬出と保管
• 物件の明け渡し完了

強制執行にかかる費用
強制執行には相当な費用が発生するため、事前の予算計画が重要です。

 

• 執行官への予納金：基本額65,000円
• 荷物搬出費用：ワンルーム約10万円、家族世帯20～50万円
• 荷物保管費用：月額数万円
• 廃棄物処分費用：10～30万円
• 鍵交換費用：2～5万円

搬出された荷物は一定期間倉庫で保管され、その後廃棄処分となります。保管期間中の費用も貸主負担となるため、総費用は100万円を超えるケースも珍しくありません。

 

強制執行のリスク管理
強制執行は最終手段であり、以下のリスクを考慮する必要があります。

 

• 費用回収の困難性
• 長期間にわたる手続き
• 借主との関係悪化
• 近隣住民への影響

退去命令トラブル回避のための予防策と業界動向

退去命令に関するトラブルを未然に防ぐためには、契約段階からの適切な対応が重要です。特に不動産業界では、近年のコンプライアンス強化により、より慎重な対応が求められています。

 

契約書の重要条項の明確化

• 家賃滞納時の対応手順
• 契約違反の具体的定義
• 保証人の責任範囲
• 立ち退き時の手続き

入居審査の厳格化
近年、家賃保証会社の活用が一般的となり、入居審査の精度が向上しています。しかし、保証会社利用時でも以下の点に注意が必要です。

 

• 保証範囲の限界（通常は家賃の12～24ヶ月分）
• 原状回復費用の保証有無
• 強制執行費用の取り扱い

デジタル化による管理効率化
不動産管理業界では、IoT技術を活用した入居者管理システムの導入が進んでいます。

 

• スマートロックによる入退室管理
• 家賃支払い状況のリアルタイム監視
• 契約違反の早期発見システム
• 自動督促システムの活用

法改正への対応
2020年4月施行の改正民法により、賃貸借契約に関する規定が一部変更されました。

 

• 敷金返還義務の明文化
• 原状回復義務の明確化
• 保証人の責任限度額設定義務

これらの変更により、退去命令時の手続きもより慎重な対応が求められるようになっています。

 

業界のベストプラクティス
大手不動産管理会社では、以下のような取り組みが標準化されています。

 

• 月次の入居者面談実施
• 早期介入による問題解決
• 専門弁護士との連携体制
• 立ち退き料算定の標準化

今後の展望
不動産業界では、AIを活用した入居者の行動予測システムの開発が進んでいます。家賃滞納や契約違反のリスクを事前に察知し、予防的な対応を可能にする技術として注目されています。

 

また、コロナ禍の影響により、テレワークの普及に伴う住居ニーズの変化や、経済的困窮による家賃滞納の増加など、新たな課題への対応も求められています。

 

退去命令は不動産業務において避けて通れない重要な手続きですが、適切な知識と準備により、トラブルを最小限に抑えることが可能です。法的根拠の確認から強制執行まで、各段階での慎重な対応が成功の鍵となります。