退去命令強制執行での不動産明渡手続

退去命令強制執行

退去命令の法的根拠と要件

退去命令は民法および民事執行法に基づく法的手続きです。不動産オーナーが賃借人に対して退去を求める場合、以下の要件を満たす必要があります。
契約違反による解除事由：

• 家賃滞納：一般的に3ヶ月以上の滞納が解除事由となります
• 用法違反：ペット禁止物件での飼育や無断転貸など
• 信頼関係破綻：近隣トラブルや建物損傷など重大な契約違反

正当事由による解除：

• 老朽化：築40年を超える木造建築など安全性に問題がある場合
• 法定再開発：道路拡張などの公共事業による立ち退き
• オーナーの正当な使用必要：相当の立退料の支払いが前提

🚨 重要な注意点：日本では法的手続きによらない自力救済が禁止されており、勝手な鍵交換や荷物搬出は違法行為となります。これらの行為はかえってオーナーが訴えられるリスクを生じます。

退去命令から強制執行までの詳細手順

強制執行に至るまでの手続きは11段階に分かれており、適切な順序で進める必要があります。
初期段階（1〜3ヶ月）：

1. 口頭・文書での督促：管理会社を通じた催告も可能
2. 連帯保証人への通知：保証人が支払えばここで終了
3. 内容証明郵便の送付：法的証拠として必須の手続き

法的手続き段階（2〜4ヶ月）：
4. 賃貸借契約の解除通知：内容証明郵便で正式に解除を通告
5. 明け渡し請求訴訟の提起：地方裁判所への訴状提出
6. 第1回口頭弁論：相手方の反論がない場合は早期判決も可能
7. 判決確定：最短60日程度で判決取得可能
執行段階（1〜2ヶ月）：
8. 執行文付与・送達証明書取得：判決を出した裁判所で手続き
9. 強制執行申立て：物件所在地の地方裁判所に申立て
10. 催告期日：執行官が立退きを催告、通常1週間の猶予
11. 断行期日：荷物搬出・明け渡し実行
📊 期間の目安。

• 訴訟提起から判決確定まで：最短60日
• 強制執行申立てから断行まで：最短40日
• 全体期間：最速3ヶ月、一般的には5〜7ヶ月

退去命令における執行官の役割と権限

強制執行は裁判所に所属する執行官が実施し、民間の執行補助者と連携して行われます。
執行官の具体的職務：

• 現地調査：物件の状況確認と占有者の特定
• 催告書送達：法的な立退き通告の実行
• 断行指揮：荷物搬出作業の監督・指揮
• 引渡し確認：鍵の引渡しと占有移転の確認

執行補助者の業務範囲：

• 荷物搬出作業：家具・家電等の物理的移動
• 保管・処分：搬出物品の一時保管と処分対応
• 現場整理：清掃や原状回復に関する助言

⚡ 特殊な権限：執行官は必要に応じて鍵交換や強制開錠の権限を有しており、賃借人が不在でも手続きを進行できます。ただし、人身に危害を加えることは禁止されています。
費用負担の構造：

• 執行官手数料：約3〜10万円
• 執行補助者費用：約10〜30万円（荷物量による）
• 保管費用：月額数万円（処分まで）

退去命令に対する債務者の異議申立て制度

賃借人側にも法的な対抗手段が用意されており、これらを理解することで適切な対応が可能になります。

 

債務者の主な対抗手段：
🔄 執行異議の申立て

• 執行手続きの違法性を争う制度
• 執行停止効果あり（手続きが一時中断）
• 申立て期間：執行開始から2週間以内

📝 請求異議の訴え

• 債権の存在自体を争う訴訟
• 過払いや契約無効を主張する場合に利用
• 執行停止には担保提供が必要

💰 執行停止の申立て

• 保証金供託による執行一時停止
• 供託額：未払い家賃相当額が一般的
• 審理期間中の執行回避が可能

実務での対応策：

• 事前協議の充実：異議事由を事前に解消
• 証拠保全の徹底：契約書・催告書面の完備
• 法的瑕疵の回避：手続き的ミスの防止

🎯 成功率向上のポイント：異議申立ては形式的なものが多く、適切な手続きを踏んでいれば90%以上の確率で執行が実現されます。ただし、異議により1〜3ヶ月程度の遅延は生じる可能性があります。

退去命令後の不動産明渡しと残置物処理

強制執行による明渡し完了後も、オーナーには重要な後処理業務が残されています。

 

明渡し完了時の確認事項：

• 鍵の受領：全ての合鍵を含む完全な引渡し
• 占有移転確認書：執行官作成の公的証明書取得
• 現況写真撮影：損傷状況の記録保存
• 設備チェック：電気・ガス・水道の状況確認

残置物の適法な処理方法：
📦 保管義務と期間

• 生活必需品：6ヶ月間の保管義務
• 貴重品・有価物：1年間の保管期間
• 腐敗しやすい物品：即座に処分可能

💸 処分費用の回収

• 敷金からの控除：契約条項に基づく
• 損害賠償請求：保管・処分費用全額
• 残置物売却益：債権への充当可能

⚖️ 法的リスクの回避
処分前の所有者への通知義務や、適正価格での処分実施により、後日の損害賠償請求を防止できます。

 

原状回復工事への移行：
明渡し完了後は速やかに原状回復工事に着手し、次期入居者募集への準備を進めます。この際、残置物処理費用や修繕費用を適切に算定し、敷金精算や追加請求の根拠を整理することが重要です。
🏠 実務での成功事例：適切な手続きを踏むことで、執行から2週間以内に新規入居者募集を開始できた事例も多数報告されています。