防火区画の種類と設置基準で知る建築法規

防火区画の種類と設置基準

防火区画の面積区画と建築基準法の規定

面積区画は、建物の床面積に応じて設けられる防火区画の一種です。建築基準法施行令第112条の第1項から第6項に規定されており、火災発生時に被害を一定の範囲に抑えることを目的としています。

 

面積区画は建物の構造や用途によって区画すべき面積が異なり、主に以下の3種類に分類されます。

1. 1,500㎡以内の区画：主要構造部を耐火構造とした建築物または準耐火建築物が対象
   
2. 1,000㎡以内の区画：特定避難時間が1時間以上の建築物、不燃構造準耐火建築物などが対象
   
3. 500㎡以内の区画：特定避難時間倒壊防止建築物、準耐火建築物（特定避難時間が1時間以上のものを除く）などが対象
   

面積区画の設置方法としては、準耐火構造（1時間以上）の床・壁と特定防火設備を用いて区画します。特定防火設備には防火シャッターや防火扉などがあり、感知器と連動して自動的に閉鎖する仕組みになっています。

また、スプリンクラーなどの自動消火設備を設置している場合は、その部分の床面積の1/2を区画面積から除外できるという緩和措置があります。これにより、実質的に区画面積を2倍にすることが可能です。

宅建事業者として知っておくべき点として、劇場の客席、体育館、工場など用途上やむを得ない場合は面積区画が免除される場合があります。また、階段室や昇降機の昇降路で適切に区画された部分も面積区画の対象から除外されます。

防火区画の高層階区画における設置要件

高層階区画は、建築物の11階以上の部分に適用される防火区画です。建築基準法施行令第112条の第7項から第10項に規定されています。高層階は消防活動が困難なため、より厳しい区画基準が設けられています。

高層階区画の区画面積は、建物の内装材料によって以下のように分類されます。

1. 100㎡以内の区画：一般的な建築物（特別な内装制限なし）
   
2. 200㎡以内の区画：内装仕上げ・下地とも準不燃材料を使用した建築物
   
3. 500㎡以内の区画：内装仕上げ・下地とも不燃材料を使用した建築物
   

高層階区画の設置方法は、耐火構造の床・壁と防火設備または特定防火設備を用いて区画します。共同住宅の住戸については、200㎡以内ごとに区画する必要がありますが、スプリンクラー設置部分は床面積の1/2を除外できます。

高層階区画においても、階段室・昇降機の昇降路・廊下・その他避難のための部分は区画の対象から除外されます。これらの部分は別途、竪穴区画の規定に基づいて区画されます。

宅建事業者として物件を扱う際には、高層階の区画状況を確認することが重要です。特に、オフィスビルやマンションなどの高層建築物では、区画不備があると消防検査や定期報告で指摘される可能性があります。

防火区画の竪穴区画と異種用途区画の違い

竪穴区画と異種用途区画は、それぞれ異なる目的で設けられる防火区画です。両者の違いを理解することは、建築物の防火安全性を確保する上で重要です。

【竪穴区画】
竪穴区画は、建築基準法施行令第112条の第11項から第15項に規定されています。竪穴とは、階段、吹き抜け、エレベーターシャフト、ダクトスペースなど、縦方向につながっている空間のことを指します。

竪穴区画の対象となる建築物は、主要構造部が準耐火構造で、地階または3階以上に居室のある建築物です。竪穴区画の目的は、火災時に炎や煙が上階や下階へ急速に拡大することを防ぐことにあります。

竪穴区画の設置方法は、準耐火構造の床・壁と防火設備を用いて区画します。防火設備は、煙感知器または熱煙複合式感知器と連動し、遮煙性能を有する構造である必要があります。

【異種用途区画】
異種用途区画は、建築基準法施行令第112条の第18項に規定されています。一つの建物内に異なる用途の部分が存在し、それぞれ管理者や利用者が異なる場合に設ける区画です。

異種用途区画の設置方法は、準耐火構造（1時間以上）の床・壁と特定防火設備を用いて区画します。例えば、物販店舗と飲食店は原則として異種用途であり、相互に区画する必要があります。

ただし、物販店舗の一角にある喫茶店や食堂など、管理者が同一で利用者が一体施設として利用する場合など、一定の要件を満たせば区画が免除される場合もあります。

宅建事業者として、複合用途ビルや商業施設を扱う際には、異種用途区画の要件を確認することが重要です。区画不備があると、テナント入居時や建物の用途変更時に問題となる可能性があります。

防火区画の設置方法と区画構造の選定基準

防火区画を設置する際には、区画の種類や建築物の構造に応じて適切な区画構造を選定する必要があります。ここでは、防火区画の設置方法と区画構造の選定基準について解説します。

【区画構造の基本要素】
防火区画の構造は主に以下の要素で構成されます。

1. 区画壁：準耐火構造または耐火構造の壁
   
2. 区画床：準耐火構造または耐火構造の床
   
3. 開口部の防火設備：防火戸、防火シャッター、防火ダンパーなど
   

区画構造の選定は、防火区画の種類と建築物の構造によって異なります。以下に主な選定基準を示します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

区画の種類	壁・床の構造	開口部の防火設備
面積区画	準耐火構造（1時間以上）	特定防火設備
高層階区画	耐火構造	防火設備または特定防火設備
竪穴区画	準耐火構造	防火設備（遮煙性能付き）
異種用途区画	準耐火構造（1時間以上）	特定防火設備

【防火設備の選定】
防火設備は、常時閉鎖式と常時開放式（自動閉鎖式）の2種類があります。

1. 常時閉鎖式：通常は閉じており、通行時のみ開く防火戸
   
2. 常時開放式：通常は開いており、火災時に自動的に閉鎖する防火戸・防火シャッター
   

常時開放式の防火設備は、感知器と連動して自動的に閉鎖する仕組みになっています。感知器の種類は区画の種類によって異なり、竪穴区画では煙感知器または熱煙複合式感知器が必要です。

【区画貫通部の処理】
防火区画を貫通する配管やダクトがある場合は、貫通部の処理が重要です。具体的には以下の対策が必要です。

• 貫通部の周囲を不燃材料で埋める
  
• 貫通部の前後1mは不燃材料の管等を使用する
  
• ダクトには防火ダンパーを設置する
  

宅建事業者として物件を扱う際には、防火区画の設置状況を確認することが重要です。特に、リノベーションやテナント工事で区画が破壊されていないか注意が必要です。

防火区画の定期点検と宅建事業者の責任範囲

防火区画は建築物の防火安全性を確保するための重要な設備であり、定期的な点検と維持管理が必要です。宅建事業者として、防火区画の定期点検と責任範囲について理解しておくことは非常に重要です。

【防火区画の定期点検】
防火区画は、建築基準法第12条に基づく定期報告制度により、定期的な点検が義務付けられています。点検の頻度と対象は以下の通りです。

1. 特定建築物定期調査：1〜3年ごとに実施
   
   
   
   • 防火区画の壁、床の損傷や変形の有無
     
   • 防火区画の貫通部の処理状況
     
   • 区画の変更や破壊の有無
     
   
   
2. 防火設備定期検査：毎年実施
   
   
   
   • 防火扉、防火シャッターなどの作動確認
     
   • 感知器と連動制御器の動作確認
     
   • 閉鎖機構の点検
     
   
   

これらの点検は、特定建築物調査員や防火設備検査員などの有資格者が実施し、結果を特定行政庁に報告する必要があります。

【宅建事業者の責任範囲】
宅建事業者として、防火区画に関連する責任範囲は以下の通りです。

1. 物件説明時の責任
   
   
   
   • 重要事項説明時に、防火区画の設置状況や維持管理状況を正確に説明する
     
   • 防火区画の不備がある場合は、その旨を購入者や借主に説明する
     
   
   
2. 管理業務における責任
   
   
   
   • 賃貸物件の管理を行う場合、防火区画の維持管理を適切に行う
     
   • テナント工事等で防火区画が破壊されないよう監督する
     
   • 定期点検の実施と報告を確実に行う
     
   
   
3. リフォーム・リノベーション時の責任
   
   
   
   • 工事によって防火区画が破壊されないよう配慮する
     
   • 防火区画を変更する場合は、建築基準法に適合するよう設計・施工する
     
   
   

【防火区画不備のリスク】
防火区画の不備があると、以下のようなリスクが生じます。

• 消防検査や定期報告で指摘を受け、是正命令が出される可能性
  
• 火災時に延焼範囲が拡大し、人命や財産に大きな被害が生じるリスク
  
• 火災保険の支払いが減額または拒否される可能性
  
• 管理責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性
  

宅建事業者として、これらのリスクを理解し、適切な対応を取ることが重要です。特に、中古物件や改修物件を扱う際には、防火区画の状況を専門家に確認してもらうことをお勧めします。

防火区画の維持管理は、建物オーナーや管理者の法的義務であり、宅建事業者はその重要性を理解し、適切な助言を行うことが求められます。

防火区画の緩和規定と宅建実務への応用

防火区画には、一定の条件を満たすことで設置要件が緩和される規定があります。これらの緩和規定を理解し、宅建実務に応用することで、より効率的な不動産取引や建物管理が可能になります。

【主な緩和規定】
防火区画の主な緩和規定は以下の通りです。

1. 消火設備設置による面積区画の緩和
   
   
   
   • スプリンクラー、泡消火設備などの自動式消火設備を設置した場合
     
   • 設置部分の床面積の1/2を区画面積から除外可能
     
   • 実質的に区画面積を2倍にできる
     
   
   
2. 用途上やむを得ない場合の面積区画の免除
   
   
   
   • ボウリング場、劇場、映画館、演劇場、公会堂、集会場の客席
     
   • 体育館、工場など
     
   • これらの用途に供する部分のみ面積区画が免除される
     
   
   
3. 階段室等の面積区画・高層階区画の免除
   
   
   
   • 階段やエレベーター、避難経路
     
   • 1時間耐火基準に適合する準耐火構造の床または壁
     
   • 特定防火設備で区画された場所
     
   
   
4. 竪穴区画の免除
   
   
   
   • 避難階の直上階または直下階のみに通じる吹抜け部分
     
   • 階段部分などで内装（下地含む）を不燃材料で造ったもの
     
   • 階数3以下で延べ面積200㎡以下の一戸建て住宅・長屋・共同住宅の住戸
     
   
   
5. 異種用途区画の緩和
   
   
   
   • 警報設備を設けるなど国土交通大臣が定める基準に従った措置を講じた場合
     
   • 管理者が同一で利用者が一体施設として利用する場合
     
   
   

【宅建実務への応用】
これらの緩和規定を宅建実務に応用する方法は以下の通りです。

1. 物件価値の向上
   
   
   
   • スプリンクラー設置による区画面積の緩和を活用し、より広いオープンスペースを確保できることをアピール
     
   • 緩和規定を活用した効率的な空間利用を提案し、物件の魅力を高める
     
   
   
2. リノベーション提案
   
   
   
   • 防火区画の緩和規定を考慮したリノベーション計画を提案
     
   • 例えば、スプリンクラーを設置することで間仕切り壁を減らし、より開放的な空間を実現
     
   
   
3. テナントリーシング
   
   
   
   • 店舗区画の検討時に、異種用途区画の緩和規定を活用
     
   • 例えば、物販店舗と飲食店の区画要件を理解し、適切なテナントミックスを提案
     
   
   
4. 建物管理業務
   
   
   
   • 防火区画の維持管理コストを考慮した管理計画の立案
     
   • 緩和規定を活用することで、将来的な用途変更の柔軟性を確保
     
   
   
5. 重要事項説明
   
   
   
   • 防火区画の設置状況や緩和規定の適用状況を正確に説明
     
   • 将来的な改修や用途変更の可能性についても言及
     
   
   

宅建事業者として、これらの緩和規定を理解し活用することで、クライアントにより価値の高い提案ができます。特に、商業施設やオフィスビルなどの大規模物件では、防火区画の緩和規定が物件の価値や使い勝手に大きく影響します。

ただし、緩和規定を適用する際には、建築士や消防設備士などの専門家に相談し、法令に適合していることを確認することが重要です。不適切な緩和規定の適用は、消防検査や定期報告で指摘される可能性があります。

防火区画の施工不良と売買契約上の瑕疵担保責任

防火区画の施工不良は、建物の安全性に関わる重大な問題であり、不動産取引において瑕疵担保責任の対象となる可能性があります。宅建事業者として、防火区画の施工不良と売買契約上の瑕疵担保責任について理解しておくことは非常に重要です。

【防火区画の主な施工不良】
防火区画の施工不良には以下のようなケースがあります。

1. 区画貫通部の不適切な処理
   
   
   
   • 配管やダクトの貫通部が適切に処理されていない
     
   • 不燃材料による埋め戻しが不十分
     
   • 防火ダンパーが設置されていない
     
   
   
2. 防火設備の不適切な設置
   
   
   
   • 防火戸や防火シャッターの隙間が大きい
     
   • 感知器との連動が正しく設定されていない
     
   • 閉鎖機構の不良
     
   
   
3. 区画壁・床の構造不良
   
   
   
   • 準耐火構造または耐火構造の仕様を満たしていない
     
   • 区画壁が天井裏まで達していない（天井内結露防止などの理由で）
     
   • 耐火被覆の施工不良
     
   
   
4. 改修工事による区画破壊
   
   
   
   • リノベーションやテナント工事で区画壁に穴を開けたまま
     
   • 防火区画を考慮せずに間取り変更
     
   • 設備配管の追加時に区画貫通部を適切に処理していない
     
   
   

【瑕疵担保責任との関係】
防火区画の施工不良は、以下の理由から瑕疵担保責任の対象となる可能性が高いです。