不動産鑑定査定違い専門家解説実務活用法

不動産鑑定査定違い

不動産の価値を知りたい時、「鑑定」と「査定」という2つの方法があります。しかし、これらは似ているようで実は全く異なる性質を持っているのです。
不動産鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士のみが行える法的根拠に基づいた評価です。一方、不動産査定は不動産会社の担当者（主に宅地建物取引士）が行う売却価格の算出サービスです。
この違いを理解することで、あなたの状況に最適な選択ができるようになります。

 

不動産鑑定の特徴と実施方法

不動産鑑定は不動産鑑定評価基準に基づいて実施される、極めて専門的な業務です。
🔍 評価基準の厳格性
不動産鑑定では、以下の3つの手法を用いて総合的に価格を算定します：

• 取引事例比較法：類似物件の取引事例を基にした評価
• 原価法：建築費用から経年劣化分を差し引いた評価
• 収益還元法：賃料収入などから逆算した評価

これらの手法を組み合わせ、不動産鑑定士が専門的な判断を行います。

 

💰 費用と期間
不動産鑑定の費用は一般的に20万～30万円程度が相場です。評価には通常2週間から1か月程度の期間を要します。
📜 証拠能力の高さ
鑑定評価書は裁判所や税務署、金融機関などで公的な証拠資料として認められます。相続税の申告や遺産分割協議、離婚時の財産分与などで威力を発揮します。

不動産査定のメリットと活用場面

不動産査定は売却を検討する際の実用的なサービスです。
🆓 無料での実施
多くの不動産会社では査定を無料で行っています。これは売却の仲介契約獲得を目的としているためです。
⏰ 迅速な結果提供
簡易査定（机上査定）であれば数日以内、訪問査定でも1週間程度で結果を得られます。
📈 市場性の重視
査定では「実際にいくらで売れそうか」という市場性を重視します。直近の取引事例や市場動向を反映した現実的な価格を提示します。
🏘️ 複数社での比較検討
一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社から査定を受けることができ、市場価格の幅を把握できます。
ただし、査定額には数百万円の差が生じることも珍しくありません。これは各社の販売戦略や査定基準の違いによるものです。

不動産鑑定が必要になるケース

不動産鑑定が必要とされる具体的なケースを理解しておくことは重要です。

 

⚖️ 法的手続きでの証拠資料
以下の場面では鑑定評価書の提出が求められることがあります。

 

• 相続税申告時の財産評価
• 遺産分割協議での公正な分配
• 離婚時の財産分与の算定
• 民事訴訟での損害賠償額の算定
• 競売物件の最低売却価格設定

🏦 金融機関での担保評価
住宅ローンや事業資金の借入時、担保となる不動産の評価には鑑定が必要な場合があります。特に高額物件や特殊な不動産では、金融機関が鑑定評価を求めることが一般的です。
🏢 企業の資産評価
上場企業の固定資産評価や、M&Aでの企業価値算定において、不動産鑑定が活用されます。会計監査や株主への説明責任を果たすため、客観性の高い鑑定評価が重要視されます。

 

💡 意外な活用場面
実は、以下のような場面でも鑑定が活用されています。

 

• 同族会社間での不動産売買における適正価格の証明
• 不動産投資ファンドでの投資判断材料
• 公共事業での土地収用時の補償額算定

価格の算定方法と精度の違い

鑑定と査定では価格の算定方法と精度に大きな違いがあります。

 

📊 鑑定価格の安定性
不動産鑑定では、国土交通省が定めた明確な評価基準に基づいて算定されるため、どの鑑定士に依頼しても価格にほとんど差が生じません。この標準化された評価プロセスが、鑑定価格の客観性と信頼性を担保しています。
🎯 査定価格の変動性
一方、査定価格は以下の要因により大きく変動します。

 

• 不動産会社の販売戦略
• 担当者の経験と知識レベル
• 会社の得意エリアや物件タイプ
• 市場動向の読み方の違い

実際の事例では、同一物件でも査定会社により500万円以上の差が生じることも報告されています。
⚖️ 価格と価額の概念的違い
鑑定では「価額（Value）」、査定では「価格（Price）」を算出します：

• 価額：客観的な価値に基づく金額
• 価格：市場での売買を想定した金額

この概念の違いが、両者の目的と結果の相違を生み出しています。

 

不動産鑑定業界の課題と将来展望

不動産鑑定業界には現在、いくつかの課題が存在しています。
📉 需要の地域格差
都市部では安定した需要がある一方、地方では需要減少が顕著になっています。これは人口減少や地方経済の低迷が影響しています。

 

👥 人材不足と高齢化
不動産鑑定士の平均年齢は上昇傾向にあり、新規参入者の確保が業界の課題となっています。資格試験の難易度の高さも新規参入の障壁となっています。
💼 収益性の課題
地方での案件単価低下や、大手企業での内製化により、独立系鑑定事務所の経営環境は厳しくなっています。
🔮 AI技術の影響
近年、AI技術を活用した自動査定システムが普及していますが、複雑な要因を考慮する鑑定業務においては、まだ人間の専門性が不可欠です。

 

しかし、以下の分野では需要拡大が期待されています。

 

• 不動産投資市場の成長に伴う鑑定需要
• 相続案件の増加
• 国際投資への対応
• 環境配慮型不動産の評価

🎯 専門分野での差別化
成功している鑑定士は以下のような専門分野を持っています。

 

• 収益不動産の評価
• 工場や特殊建物の評価
• 土壌汚染地の評価
• 国際基準での評価

このような専門性を身につけることで、競争力を維持することが可能です。

 

実際に不動産鑑定業界で活躍する専門家は、単なる価格算定だけでなく、不動産戦略のコンサルティング業務にも携わることで、付加価値を提供しています。これにより年収1000万円を超える鑑定士も存在します。