承継取得（宅建）基本から試験対策まで完全解説

承継取得の基本と宅建実務への応用

承継取得の基本概念と宅建試験での重要性

承継取得とは、他人の権利や義務を引き継いで取得することを指します。宅建士試験においては、民法の権利関係分野で頻繁に出題される重要な概念です。

 

🔍 承継取得の定義と特徴
承継取得は以下の特徴を持ちます。

• 既存の権利関係を前提として権利を取得する方法
• 原始取得（最初から権利を取得）と対比される概念
• 前権利者の権利の性質や制限をそのまま引き継ぐ
• 不動産取引において頻繁に発生する重要な概念

宅建士試験では、この承継取得について約15～20％の出題頻度となっており、特に相続や法人の合併に関連した問題が多く出題されます。令和5年度の宅建士試験では、承継取得に関する問題が4問出題され、合格者の正答率は約65％でした。

 

💡 実務での重要性
不動産取引の現場では、以下のような場面で承継取得の知識が必要になります。

• 売主が相続によって不動産を取得した場合の権利確認
• 法人の合併による不動産所有権の移転
• 賃借権の相続による承継
• 抵当権などの担保権の承継

一般承継と特定承継の違いと実務での判断基準

承継取得は、その範囲により「一般承継」と「特定承継」に分類されます。この区別は宅建士試験でも頻出のポイントです。

 

📋 一般承継と特定承継の比較表

項目	一般承継	特定承継
承継範囲	権利義務を包括的に承継	特定の権利のみ承継
典型例	相続、合併	売買、贈与
登記手続き	相続登記等	所有権移転登記
債務の承継	原則として承継	承継しない

🏠 一般承継の具体例と実務ポイント
相続による承継
相続は最も典型的な一般承継です。被相続人の財産に関する権利義務を包括的に承継します。

 

• プラスの財産（不動産、現金等）とマイナスの財産（債務）を同時に承継
• 相続放棄により承継を拒否することが可能
• 限定承認により承継範囲を制限することも可能

法人の合併による承継
合併により消滅会社の権利義務を包括的に承継します。

 

• 吸収合併：存続会社が消滅会社の権利義務を承継
• 新設合併：新設会社が合併会社の権利義務を承継
• 登記実務では合併による移転登記が必要

🎯 特定承継の実務上の注意点
特定承継では、特定の権利のみが移転するため、以下の点に注意が必要です。

• 売買による所有権移転では、抵当権等の担保権は承継されない
• 賃借権の譲渡では、賃貸人の承諾が必要な場合が多い
• 債務は原則として承継されないため、債権者保護の観点から特別な手続きが必要

承継取得における登記手続きと注意点

承継取得における登記手続きは、一般承継と特定承継で大きく異なります。宅建士として、これらの手続きの違いを正確に理解することが重要です。

 

📑 一般承継による登記手続き
相続登記の手続き
相続による一般承継では、以下の手続きが必要です。

• 被相続人の死亡を証する書類（戸籍謄本等）
• 相続関係説明図の作成
• 遺産分割協議書（共同相続の場合）
• 相続人全員の印鑑証明書

⚠️ 令和6年4月から相続登記が義務化
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記申請を行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

 

合併による登記手続き
法人の合併では以下の書類が必要です。

• 合併契約書または合併計画書
• 株主総会議事録
• 合併の登記事項証明書
• 代表者の資格証明書

🔧 特定承継による登記手続き
売買による所有権移転登記

• 売買契約書
• 権利証または登記識別情報
• 印鑑証明書（発行から3か月以内）
• 固定資産評価証明書

贈与による所有権移転登記

• 贈与契約書
• 贈与者の印鑑証明書
• 受贈者の住民票

💰 登録免許税の計算
登録免許税は承継の種類により税率が異なります。

• 相続：固定資産税評価額の0.4％
• 売買：固定資産税評価額の2.0％（土地は1.5％）
• 贈与：固定資産税評価額の2.0％

宅建士が知るべき承継取得の実務トラブル事例

承継取得に関する実務では、様々なトラブルが発生します。宅建士として、これらの事例を知っておくことで、適切な助言や対応が可能になります。

 

⚠️ 相続による承継取得のトラブル事例
事例1：相続人の一部が行方不明
相続人の一部が行方不明で遺産分割協議ができないケースがあります。

 

• 家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申立て
• 失踪宣告の手続きを検討
• 相続放棄の期間延長申請

事例2：相続登記未了の不動産の売却
相続登記が完了していない不動産の売却依頼を受けた場合。

• まず相続登記を完了させる必要がある
• 売買契約の特約で相続登記完了を停止条件とする
• 買主への十分な説明と理解を得る

🏢 法人の合併による承継取得のトラブル
事例3：合併による賃借権の承継問題
合併により賃借権を承継した場合の賃貸人との関係。

• 賃貸人への通知義務の確認
• 敷金・保証金の承継手続き
• 賃貸借契約の条件変更の可否

事例4：合併前の債務の処理
合併前に発生していた債務の承継について。

• 合併により債務も包括承継される
• 債権者への通知と承諾の確認
• 保証契約の効力継続の確認

📈 予防策と対応方法
これらのトラブルを未然に防ぐため、以下の対策が有効です。

• 契約締結前の十分な権利関係の調査
• 必要書類の事前確認と準備
• 関係当事者への適切な説明と同意取得
• 専門家（司法書士、弁護士等）との連携体制構築

承継取得に関する最新動向と法改正の影響

承継取得に関する法制度は、社会情勢の変化に応じて継続的に見直されています。宅建士として、最新の動向を把握することが重要です。

 

📅 令和3年民法改正の影響
相続法の改正
令和元年7月から段階的に施行された相続法改正は、承継取得実務に大きな影響を与えています。

• 配偶者居住権の新設
• 自筆証書遺言の保管制度開始
• 相続人以外の貢献を考慮する特別寄与料制度

配偶者居住権と不動産取引
配偶者居住権が設定された不動産の取引では特別な注意が必要です。

• 所有権と居住権の分離による複雑な権利関係
• 居住権の存続期間と不動産価値への影響
• 売買時の居住権者との調整

🔍 相続登記義務化の実務への影響
令和6年4月からの相続登記義務化は、不動産取引実務に以下の影響を与えています。

• 相続未登記不動産の急増
• 登記手続きの複雑化
• 相続人調査の重要性増大

対応すべき実務ポイント

• 売主が相続による取得の場合の登記状況確認の徹底
• 相続登記完了までの期間を考慮した契約条件設定
• 義務化に関する依頼者への適切な情報提供

💻 デジタル化の進展
不動産登記のデジタル化により、承継取得の手続きも変化しています。

• オンライン申請の普及
• 登記情報の即時確認可能化
• 電子署名・電子証明書の活用

宅建業界への影響

• 手続きの迅速化による取引期間短縮
• 書類管理のデジタル化対応
• システム投資の必要性

🌐 国際化への対応
外国人や外国法人による不動産取得の増加に伴い、承継取得実務も国際化しています。

• 外国法に基づく相続の取扱い
• 国際相続における準拠法の確認
• 外国語書類の翻訳と認証手続き

実務上の課題と対策

• 専門的知識の習得と研修参加
• 国際業務に精通した専門家との連携
• 多言語対応可能な体制整備

承継取得は宅建士業務の基礎となる重要な概念です。基本的な理解から最新の法改正まで、継続的な学習により専門性を高め、顧客により良いサービスを提供することが求められています。