相続税計算路線価での評価額算出基準方法

相続税計算路線価での評価額算出方法

相続税計算における路線価の基本計算式と算出手順

相続税の計算における土地評価額の算出は、国税庁が公表する路線価を基準として行われます。基本的な計算式は「土地の相続税評価額＝相続税路線価×地積（㎡）×補正率」という形で表されます。
路線価は道路に面した土地の1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示しており、毎年7月初旬頃に国税庁が「財産評価基準書」にて発表されます。例えば、路線価が32万円の立地で100㎡の土地を相続した場合、基本的な評価額は3,200万円となります。
具体的な計算手順は以下の通りです。

• 年式の確認：被相続人が亡くなった年の路線価図を使用
• 路線価の特定：対象土地が接道する道路の路線価を確認
• 面積の確定：土地の地積（㎡）を正確に測定
• 補正率の適用：土地の形状や立地条件に応じた補正を実施

路線価図では「215D」のような表示があり、数字部分が1㎡あたりの価額（千円単位）、アルファベット部分が借地権割合を示します。

相続税計算での奥行価格補正率と間口狭小補正の適用基準

土地の評価において公平性を保つため、標準的な宅地から外れる土地には各種補正率を適用します。最も一般的な補正が奥行価格補正率で、これは土地の奥行距離に応じて価額を調整する制度です。
奥行価格補正率の適用手順。

• 普通住宅地区：奥行4m未満は0.90、8m以上10m未満は1.00、24m以上28m未満は0.95など段階的に設定
• 商業地区：より細かな区分で補正率を設定
• 工業地区：用途地域に応じた専用の補正率表を使用

間口狭小補正は、道路に接する間口が狭い土地に適用される補正です。例えば、間口が2m未満の場合は0.80、6m以上8m未満の場合は0.95といった具合に、間口の狭さに応じて評価額を減額します。
建築業従事者が知っておくべき実務的なポイントとして、建築基準法上の接道義務（4m以上の接道）を満たさない土地は、建築不可能または建築制限があるため、大幅な減額補正が適用される場合があります。

 

意外な補正要因。
角地の場合は角地加算があり、正面路線価と側方路線価の合計から評価額を計算しますが、正面路線価の80%を超える場合は側方路線価として扱われないという特殊な規定があります。

 

相続税計算における借地権割合と貸宅地評価の詳細基準

路線価に付されるアルファベット記号（A～G）は借地権割合を示し、相続税計算における権利関係の評価に重要な役割を果たします。
借地権割合の詳細。

記号	A	B	C	D	E	F	G
借地権割合	90%	80%	70%	60%	50%	40%	30%

各権利形態での評価計算。

• 自用地：路線価×面積×補正率
• 貸宅地：自用地評価額×（1－借地権割合）
• 借地権：自用地評価額×借地権割合
• 貸家建付地：自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

例えば、路線価「300C」（借地権割合70%）の土地100㎡で貸宅地の場合、評価額は3,000万円×（1－0.70）＝900万円となります。
建築業従事者にとって重要なのは、建物の用途や構造によって借家権割合や賃貸割合が変動することです。住宅用途では借家権割合は全国一律30%ですが、商業用途や工業用途では異なる場合があります。
実務上の注意点。
定期借地権や事業用借地権など特殊な権利関係の場合は、標準的な借地権割合ではなく、個別の権利内容に応じた評価が必要となります。

 

相続税計算で倍率方式適用地域の評価額算出手法

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」で相続税評価額を算出します。主に郊外や農村部で適用されるこの方式は、建築業従事者が扱う開発案件でしばしば遭遇します。
倍率方式の計算式。
相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率
倍率は国税庁の「評価倍率表」で地域ごとに定められており、宅地、農地、山林など地目別に設定されています。例えば、住宅地域では1.1倍、商業地域では1.3倍といった具合です。

 

倍率方式での実務上の注意点。

• 地目の確認：登記簿上の地目と現況地目が異なる場合の取り扱い
• 混在地の評価：宅地と農地が混在する場合の按分計算
• 開発予定地：将来の宅地化が予定される農地等の特例適用

建築業従事者が開発事業を行う際、農地から宅地への転用を予定している場合、相続発生時点での現況地目で評価されるため、開発計画の進捗状況によって評価額が大きく変動することがあります。

 

意外な評価ポイント。
市街化調整区域内の土地であっても、既存集落内の土地や開発許可を受けた土地は宅地並み評価となる場合があり、立地によって評価額に大きな差が生じます。

 

相続税計算路線価での建築制限地と特殊形状地の独自評価視点

建築業従事者の専門知識を活かした独自の評価視点として、建築基準法上の制限や特殊な形状を有する土地の評価について詳しく解説します。

 

建築制限による評価減の実例。

• 無道路地：建築基準法上の道路に接していない土地は40%減額
• 斜線制限地：高度地区指定により建築可能面積が制限される土地は10-30%減額
• がけ地：擁壁工事が必要な土地は工事費相当額を控除

特殊形状地の補正率。

形状	補正率の範囲	適用条件
不整形地	0.80-0.95	整形地との面積比率による
無袋路地	0.70-0.90	袋路の長さと幅員による
三角地	0.85-0.95	最短辺と最長辺の比率による

建築業従事者だからこそ理解できる評価のポイントとして、建築基準法の接道義務、建ぺい率・容積率制限、高さ制限などが土地の利用価値に直結し、相続税評価額にも大きく影響することが挙げられます。

 

実務での応用例。
例えば、準防火地域内の角地で防火構造の建物建築が義務付けられる場合、建築コストの増加分を考慮した評価減が適用される場合があります。これは一般的な税理士では判断が困難な、建築の専門知識を要する評価ポイントです。

 

権威性のある参考情報。
国税庁の財産評価基準における詳細な補正率の適用方法については、以下で確認できます。

 

路線価図の説明 - 国税庁
最新の評価実務での注意点。
2024年以降、都市計画法の改正により市街化調整区域での建築制限が緩和されている地域があり、従来の評価方法では適切でない場合が増えています。建築業従事者は、最新の法令改正と評価実務の動向を常に把握し、適切な相続税計算に活用することが重要です。

 

建築業界特有の評価視点。
建築確認申請の要否、構造計算の必要性、地盤改良の要否など、建築実務に直結する要因が相続税評価額に与える影響を正確に判断できることは、建築業従事者の大きなアドバンテージとなります。