課税標準額と評価額の違いを徹底解説

課税標準額と評価額の違い

課税標準額の基本的な仕組みと計算方法

課税標準額は、固定資産税額を算出する際の基準となる金額です。この金額に税率（通常1.4%）を乗じることで、実際に納付する固定資産税額が計算されます。
固定資産税額 = 課税標準額 × 税率（1.4%）
基本的には課税標準額と評価額は同一額となりますが、以下のような場合には異なる金額となります：

• 住宅用地の特例措置が適用される場合
• 土地の税負担調整措置が適用される場合
• 新築住宅の軽減措置が適用される場合

課税標準額を確認するには、毎年送付される固定資産税の納税通知書に付属している「課税明細書」を確認するか、市区町村の税務課窓口で固定資産評価証明書を取得する方法があります。

課税標準額における評価額の決定プロセス

評価額は固定資産の価値を表す金額で、その決定プロセスは資産の種類によって異なります。
土地の評価額
土地の評価額は、現況の地目に応じて評価された金額です。宅地の場合、地価公示価格の7割程度をめどに決められています。この7割という水準は、市場価格（時価）との適正なバランスを保つために設定されています。
家屋の評価額
家屋の評価額は、同様の家屋を新築した場合にかかる費用を基礎として評価します。具体的には、再建築価格方式が採用されており、建築年数に応じた減価補正率を適用して算出されます。
償却資産の評価額
償却資産の評価額は、取得価額と耐用年数を基礎として評価します。毎年1月1日現在の残存価額を基準に算定され、最低限度額は取得価額の5%とされています。
評価額は3年に一度の基準年度に評価替えが行われ、地価の変動や建築費の変化を反映して見直されます。

課税標準額に適用される住宅用地特例制度

住宅用地については、税負担を軽減するため「住宅用地特例」という課税標準の特例措置が設けられています。この制度により、住宅用地の課税標準額は評価額よりも大幅に軽減されます。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）

• 固定資産税：評価額 × 1/6
• 都市計画税：評価額 × 1/3

一般住宅用地（200㎡を超える部分）

• 固定資産税：評価額 × 1/3
• 都市計画税：評価額 × 2/3

この特例は、住居用の家屋が建っている土地に対して適用され、家屋の床面積の10倍を限度として適用されます。例えば、床面積100㎡の住宅が建っている1,000㎡の土地の場合、全体が住宅用地として特例の対象となります。
住宅用地特例の適用により、同じ評価額の土地でも、住宅が建っている場合と更地の場合では、固定資産税額に大きな差が生じます。これが「住宅を取り壊すと固定資産税が上がる」と言われる理由です。

 

また、賃貸住宅や分譲マンションの敷地も住宅用地特例の対象となるため、投資用不動産においても同様の軽減効果が適用されます。

課税標準額の税負担調整措置と評価額との乖離

土地の課税標準額には、税負担の急激な上昇を抑制するため「負担調整措置」が実施されています。この措置により、評価額が上昇した場合でも、課税標準額の上昇は段階的に調整されます。
負担水準による調整
負担水準 = 前年度課税標準額 ÷ （当年度評価額 × 住宅用地特例率）× 100
この負担水準に応じて、以下のような調整が行われます。

• 負担水準が100%未満の場合：段階的に課税標準額を上昇
• 負担水準が100%を超える場合：課税標準額を据え置きまたは引き下げ
• 負担水準が極端に低い場合：一定の上昇率で調整

商業地等の調整措置
商業地等の非住宅用地では、課税標準額は評価額の70%が上限とされています。これにより、地価上昇が著しい商業地域でも、税負担の急激な増加が抑制されています。
この負担調整措置により、同じ評価額の土地でも、前年度の課税標準額や負担水準によって、実際の課税標準額は異なる金額となります。そのため、近隣の土地でも固定資産税額に差が生じることがあります。

課税標準額計算における評価額以外の影響要因

課税標準額の算定には、評価額以外にも様々な要因が影響します。これらの要因を理解することで、固定資産税の仕組みをより深く把握できます。

 

新築住宅の軽減措置
新築住宅については、一定期間（一般住宅：3年間、認定長期優良住宅：5年間）、家屋の課税標準額が1/2に軽減される措置があります。この軽減措置により、新築当初の税負担が大幅に軽減されます。

 

農地の課税標準特例
農地については、農業振興地域内の農地や生産緑地の指定を受けた農地に対して、特別な課税標準の算定方法が適用されます。これにより、農業経営の継続を支援する税制措置が講じられています。

 

市街化区域内農地の調整
市街化区域内農地については、宅地並み課税が原則ですが、生産緑地の指定を受けた農地や、特定市街化区域農地については、段階的な課税標準の上昇措置が適用されています。

 

バリアフリー改修等の軽減
高齢者等が行うバリアフリー改修工事や省エネ改修工事を実施した住宅については、一定期間、家屋の課税標準額が軽減される措置があります。

 

これらの特例や軽減措置は、社会政策的な観点から設けられており、単純な評価額と課税標準額の関係を複雑化させる要因となっています。不動産を取得する際や、改修工事を検討する際には、これらの措置の適用を受けられるかどうかを事前に確認することが重要です。

 

また、これらの措置の多くは申請が必要であり、適用期限も設定されているため、適切なタイミングでの手続きが求められます。