贈与税の計算土地評価方法から基礎控除

贈与税の計算土地

贈与税の計算土地評価額の算出方法

土地の贈与税計算において最も重要な要素は、正確な評価額の算出です。建築業従事者の皆様は、土地評価の複雑さを日常的に感じられていることでしょう。
土地の評価には路線価方式と倍率方式の2つの手法があります。路線価方式は、国税庁が定める路線価（道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額）を基準とした計算です。
路線価方式の計算式

評価額 = 路線価 × 土地面積（平方メートル）

例えば、路線価が200千円/㎡、面積が150㎡の土地なら。

• 200 × 150 = 30,000,000円（3,000万円）

ただし、土地の形状や接道状況により補正率が適用される場合があります。
倍率方式の場合
路線価が設定されていない地域では倍率方式を使用します：

評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

意外な盲点として、建築中の宅地や造成中の土地については、完成後の状態を想定した評価が行われることが多いです。これは建築業者が携わる開発案件で重要な要素となります。

 

贈与税の計算土地における基礎控除の活用

贈与税の基礎控除は年間110万円です。この控除額を戦略的に活用することで、土地の贈与に伴う税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
暦年課税制度での計算式

贈与税額 = （土地評価額 - 110万円） × 税率 - 控除額

建築業従事者が見落としがちなのは、持分贈与による分割戦略です。例えば、3,000万円の土地を一括で贈与する代わりに。

• 1年目：持分3.67%（110万円相当）を贈与 ➜ 贈与税0円
• 2年目：持分3.67%（110万円相当）を贈与 ➜ 贈与税0円
• 以降、同様に継続

この方法により、約27年かけて無税での完全移転が可能です。

 

特別な控除制度

• 配偶者控除：婚姻期間20年以上で居住用不動産の贈与に2,000万円の追加控除
• 住宅取得等資金の贈与：一定条件下で最大1,000万円の非課税枠

意外にも、建築業者が関わる新築住宅の敷地取得資金についても、住宅取得等資金の非課税制度が適用される場合があります。

 

贈与税の計算土地における課税制度の選択

土地の贈与では、暦年課税と相続時精算課税制度の2つから選択できます。この選択は贈与戦略全体に大きな影響を与えます。
暦年課税制度

• 基礎控除：年間110万円
• 税率：10%～55%（累進課税）
• 生前贈与加算期間：7年間

相続時精算課税制度

• 特別控除：2,500万円（60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与）
• 税率：一律20%
• 相続時に贈与財産を相続財産に加算して精算

建築業従事者が関わる大規模開発案件では、相続時精算課税制度が有効な場合があります。例えば。
計算例
土地評価額：5,000万円の場合
暦年課税の場合

（5,000万円 - 110万円） × 55% - 640万円 = 2,049.5万円

相続時精算課税の場合

（5,000万円 - 2,500万円） × 20% = 500万円

意外な活用法として、建築業者が開発した分譲地について、相続時精算課税制度を使って将来の値上がり分を固定化する戦略があります。贈与時点の評価額で相続税計算されるため、将来の地価上昇による税負担増加を回避できます。

 

贈与税の計算土地特有の評価減要因

建築業従事者だからこそ理解できる、土地評価における減額要因があります。これらの知識は適切な税務対策につながります。

 

形状による減額

• 不整形地：正方形・長方形以外の土地は最大40%減額
• 間口狭小：間口4メートル未満で最大10%減額
• 奥行長大：奥行が間口の3倍超で減額適用

利用制限による減額

• 都市計画制限：建ぺい率・容積率制限による減額
• 道路幅員制限：4メートル未満の道路では減額
• 高圧線下地：送電線下の土地で最大30%減額

意外な減額要因
建築業者特有の視点から、以下の要因も評価減の対象となります。

• 擁壁工事が必要な急傾斜地：最大20%減額
• 地盤改良が必要な軟弱地盤：個別評価による減額
• 文化財包蔵地：発掘調査義務のある土地の減額

実際の建築現場で遭遇する「使いにくい土地」ほど、贈与税評価では有利になる傾向があります。

 

貸家建付地の特例
自己の土地にアパートやマンションを建築して賃貸している場合。

評価額 = 自用地価額 × （1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

東京都内の場合、借地権割合60%、借家権割合30%なら約18%の評価減が可能です。

 

贈与税の計算土地における建築業者特有の注意点

建築業従事者が土地贈与を行う際の、業界特有の注意点と対策法について解説します。

 

建築中土地の評価時期
建築工事中の土地贈与では、評価時点の判定が重要です。基礎工事着手前と完成後では評価額が大きく異なる場合があります。

 

• 更地状態：更地としての評価
• 基礎工事着手後：建物完成後の状態を想定した評価
• 完成後：建物付き土地としての評価

戦略的には、基礎工事着手前の贈与が評価額を最小化できる可能性があります。

 

開発利益の取り扱い
建築業者が開発した土地を贈与する場合、開発利益（開発前後の価格差）が贈与税の対象となります。

 

贈与税評価額 = 開発後土地価額（路線価等による評価）

開発コストは評価額から控除されないため、注意が必要です。

 

工事請負契約との関係
親族間での工事請負契約において、適正価格より安価で請負う場合、その差額が贈与とみなされる可能性があります。

 

適正価格での請負が重要

• 市場価格調査の実施
• 見積書の詳細記載
• 契約書面での明確化

意外な課税リスク
建築業者特有のリスクとして、以下の点に注意が必要です。

• 資材支給による贈与認定リスク
• 工事代金の分割払い条件による贈与認定
• 完成物件の使用貸借による贈与認定

これらのリスクを回避するため、適切な契約書面の整備と税理士との連携が不可欠です。

 

申告期限と納税方法
贈与税の申告期限は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。延納制度（年税額10万円超、期間5年以内）や物納制度も利用可能ですが、建築業者の場合は事業資金への影響を考慮した計画的な納税準備が重要です。
土地の贈与税計算は複雑ですが、建築業従事者の専門知識を活かした適切な評価と戦略的な制度選択により、税負担の最適化が可能です。特に開発案件や建築工事と関連した土地贈与では、タイミングと手法の選択が重要な成功要因となります。