権利と義務わかりやすく不動産業従事者実務基本知識

権利と義務わかりやすく

権利と義務の基本概念と不動産業務への影響

不動産業従事者にとって権利と義務の理解は業務の根幹となります。権利とは、何らかの利益を請求・主張・享受することができる法律上の権能を指します。一方、義務とは、相手に対して何らかの行為をしなければならない法律上の拘束や負担のことです。
不動産取引において重要なのは、権利と義務が常に対になって存在することです。例えば、売主が不動産を売る権利を持つ場合、買主に対してその物件を引き渡す義務を同時に負います。この対応関係を理解することで、契約書作成時や顧客対応時のトラブルを未然に防ぐことができます。
具体的な権利義務の種類：

• 📌 物権（所有権、地上権、地役権など）
• 📌 債権（代金請求権、引渡し請求権など）
• 📌 人格権（プライバシー権、肖像権など）

宅地建物取引業法第15条では、宅地建物取引士の公正誠実義務が定められており、「購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行う」ことが求められています。

権利と義務の売買契約における具体的適用例

不動産売買契約では、売主と買主双方に明確な権利と義務が発生します。民法第560条に基づき、売主は買主に対して登記、登録その他の売買の目的である権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負います。
売主の主要な義務：

• ✅ 現物の引き渡し義務
• ✅ 所有権移転登記の完了義務
• ✅ 対抗要件を備えさせる義務
• ✅ 契約不適合責任の履行

買主の主要な義務：

• ✅ 代金支払い義務
• ✅ 受領義務
• ✅ 登記手続きへの協力義務

2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更され、買主の権利が大幅に拡充されました。これにより、買主は履行の追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、解除の4つの権利を行使できるようになり、権利行使期間も延長されています。
契約書には、「契約の目的物」を明確に特定することが重要です。売主と買主の理解が異なっていた場合、紛争が起こるリスクが飛躍的に高まるためです。
民法改正による不動産売買契約の変更点について詳細解説

権利と義務の所有権と借地権の実務上の違い

不動産における権利の形態は多様であり、特に所有権と借地権の違いを理解することは不動産業従事者にとって必須の知識です。

所有権の特徴：
所有権とは「自分が所有している物を自由に使用、収益または処分することができる」権利で、民法206条に規定されています。不動産の所有権を持つ場合、法令の範囲内で自由に使用、収益、処分ができます。
借地権の特徴：
借地権には賃借権と地上権の2種類があります。賃借権は地主との間の個人的な契約で、債権としての性質を持ちます。一方、地上権は物権としての性質を持ち、より強い権利となります。
重要な実務上の違い：

一戸建ての場合、土地と建物の権利は別々に扱われるため、建物の所有権と土地の所有権をそれぞれ取得することになります。「借地権付き建物」のように、土地の使用権は借地権、建物は所有権で取得するケースもあります。

権利と義務の2025年法改正による実務への影響

2025年は不動産業界にとって大きな変革の年となり、複数の法改正が施行されました。これらの改正は業務プロセスや顧客対応に直接的な影響を与えています。
2025年4月21日からの主要な変更点：
登記手続きの新ルール：
所有権移転登記や保存登記などの申請時に「検索用情報」の提供が義務付けられました。具体的には以下の情報が必要です：

• 📝 氏名のフリガナ
• 📝 生年月日
• 📝 メールアドレス（およびメールアドレスのフリガナ）

宅地建物取引業法施行規則の改正：
2025年1月1日と4月1日の二度にわたって改正が行われ、主に不動産売買仲介における取引の透明性向上とデジタル化が促進されています。
建築基準法の改正：
建築物の安全性確保と環境配慮に関する規定が強化され、新築・改築時の手続きが変更されました。
今後予定されている重要な変更：

• 2025年10月（予定）: 住宅セーフティネット法改正
• 2026年4月1日: 住所・氏名変更登記の義務化（2年以内に変更登記をしないと5万円以下の過料）

これらの法改正により、不動産業従事者は従来の業務プロセスを見直し、新たな対応策を講じる必要があります。特に登記手続きの変更は、顧客への説明責任が増大するため、十分な理解と準備が求められます。

権利と義務のトラブル予防と宅建業者の専門的責任

不動産取引における権利義務のトラブルを予防するためには、宅建業者としての専門的責任を深く理解する必要があります。宅地建物取引士には法的に公正誠実義務が課せられており、「宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう」業務を行う責任があります。
重要事項説明における権利義務の説明責任：
重要事項説明書の内容を単に読み上げるだけでは不十分で、顧客が理解できるよう丁寧に説明する義務があります。特に以下の点は詳細な説明が必要です：
🔍 説明すべき主要な権利義務関係：

• 物件の権利関係（所有権、借地権、抵当権等）
• 契約条件に関する当事者の権利義務
• 法令上の制限や近隣との権利関係
• 契約不適合が発見された場合の権利行使方法

実務上注意すべきリスク要因：
抵当権付き物件の取り扱い：
賃貸物件のオーナーチェンジでは、各種の権利と義務が法的に新オーナーに継承されます。抵当権が設定されている物件では、抵当権実行時の賃借人の権利について十分な説明が必要です。
マンションの特殊な権利構造：
マンション購入時には専有部分の「区分所有権」、共用部分の「共有持分権」、敷地の共有持分の「敷地権」という3種類の権利が発生します。これらの権利は原則として分離して処分することができないため、売買時には一体として扱う必要があります。
契約書作成時の注意点：
契約書は不動産取引における権利義務を明確にし、トラブル防止の役割を果たします。曖昧な表現を避け、具体的な権利義務の内容を明記することが重要です。
民法改正による影響の継続的な把握：
2020年4月の民法改正以降も、権利義務関係に影響を与える法改正が継続的に行われています。不動産業従事者は常に最新の法的動向を把握し、顧客に正確な情報を提供する責任があります。
宅地建物取引士の重要事項説明における専門的責任について
トラブル予防のための実践的チェックポイント：

• ✅ 権利関係の調査の徹底（登記簿謄本、公図、測量図等の確認）
• ✅ 法令制限の詳細な説明（建築基準法、都市計画法等）
• ✅ 近隣との境界や権利関係の確認
• ✅ 契約条件の明確化と書面による確認
• ✅ アフターフォローの体制整備

宅建業者は単なる仲介者ではなく、不動産取引の専門家として顧客の権利を守り、円滑な取引を実現する重要な役割を担っています。この専門的責任を果たすためには、権利と義務に関する深い理解と継続的な知識のアップデートが不可欠です。